9月20日盤后的兩則公告，折射出富力地產(02777.HK)這家華南起家的大型房地產企業步入全力自救階段。

富力地產公告稱，作為富力地產執行董事和大股東的李思廉、張力二人，擬向上市公司提供港幣80億元的股東資金，并將在一至兩個月內完成。幾乎在同時，碧桂園服務(06098.HK)發布公告稱，將以不超過100億元的價格收購富力物業。

今年8月，富力地產舉行的中期業績會上，其董事長李思廉曾表示：“我們還是埋頭在賣自己手上的東西。”20日的兩則公告則意味著，富力正透過多種舉措緩解現金流壓力，該公司自2020年逐步陷入流動性緊張局面以來，終于走到變賣“現金奶牛”的地步。

盡管富力在公告中將兩位大股東注入資金的舉動稱為“展現主要股東對公司持續承諾及對公司業務及發展堅定不移的信心”，但公司較高的杠桿比率和債務總額，使得外界早已對這家公司的流動性充滿擔憂。匯生國際融資總裁黃立沖表示，“富力地產當前的財務狀況比較糟糕，有一些債務必須要償還，才需要向股東借款。”

過去5年，富力經歷了一輪加杠桿擴張走勢，有息負債總額自2016末的1208.52億逐年攀升至2019年末的1971.41億，盡管2020年和2021年上半年都在努力降低債務總額，但截至今年6月末，公司賬面有息債務余額依然超過1400億，仍是為數不多全踩“三條紅線”位居紅檔的房企之一。

大股東輸血

9月20日，港股地產板塊經歷了一場暴跌之后，碧桂園服務發布公告稱，其間接全資附屬公司與富力物業簽訂股權轉讓協議，擬以不超過人民幣100億元的代價收購富良環球。

完成收購事項后，碧桂園服務將持有富良環球100%股權，并間接持有各目標公司100%股權，富良環球、富力物業服務香港、廣州富星及目標公司將成為碧桂園服務的附屬公司。

在此之前，富力物業原本計劃單獨上市。據該公司4月份在港交所披露的招股說明書顯示，通過富良環球間接持有各物業公司;同時，李思廉、張力則各持有富力物業46.48%股權。

此番賣掉物業公司100%股權，在市場人士意料之外。“原本以為富力會先賣掉公司旗下的投資型物業，比如處于一線城市的寫字樓或酒店。”一位業內人士稱。

今年以來，試圖通過甩賣大宗資產回籠資金的房企不少，但成交案例卻并不多。一位從事資產交易的代理人士向第一財經表示，目前收購核心資產的機構可選空間較大，資產價格壓得比較低，同時考慮到酒店及寫字樓往往都已經抵押貸款，即便賣掉，賣方在完稅后所能回籠的資金量也十分有限。

富力此番出讓被視作“現金奶牛”的物業版塊，或為無奈之舉。碧桂園服務執行董事兼總裁李長江向第一財經記者形容這筆收購為“不放棄優質項目”。在與碧桂園服務達成了這項交易后，富力物業上市之路也將畫上句號。

在黃立沖看來，將已經交表了的富力物業轉手，說明富力地產當前的財務狀況很不理想。

就在出讓物業股權的公告發布4分鐘之后，富力地產也發布了一則自愿性公告稱，公司主要股東董事長李思廉、聯席董事長兼總裁張力，為支持集團，將提供約港幣80億元的股東資金，并預計于未來一至兩個月內完成，富力地產預計在2021年9月21日將收到約港幣24億元。據公告，李思廉、張力過去也曾以免息貸款的形式提供財務支持。

富力地產稱，此次收到兩位股東的財務支持后，公司“即使沒有任何進一步外部融資、或由非持續性業務如資產出售帶來的現金流”，預計都將有足夠的資金應對短期內到期的債務。

仍踩“三道紅線”

作為持有型物業比重較高的富力地產，自上市以來，就擁有高于同行的杠桿比率，2019年末，該公司凈負債比率一度高達199%，位居行業較高水平。

早在2008年，全球金融危機爆發后，富力一度陷入流動性危機，曾試圖在香港掛牌轉讓位于廣州珠江新城的君悅酒店紓困，后因國內房地產市場的大反彈而緩過一口氣。

不過，在2016年以來的一輪房地產發展周期中，這家公司選擇了繼續放大杠桿的擴張型戰略，有息負債總額逐年攀升。

數據顯示，2016至2019年，富力地產總資產分別為2264.11億、2981.09億、3661.94億和4273.26億，對應的有息負債總額分別為1208.52億、1422.43億、1632.99億和1971.41億。

尤其2017年，富力以177億的交易對價收購萬達73家酒店，使得公司此后兩年的有息債務總額分別增加超200億和300億。

(圖表來源：據富力公開數據整理)

到2020年，公司規模及債務總額已大幅擴容的富力地產，再度陷入流動性困局。該集團披露的數據顯示，公司截至2020年底的總資產為4421.85億，同期有息負債總額雖然較19年末有所下降，卻依然高達1597.3億，占總資產之36%。同年8月，有關部門針對大型房企推出“三道紅線”管理新規以來，富力便為“三道紅線”全踩的房企之一，處于紅檔，無法獲得新增債務。

到2021年6月底，富力地產有息借款約為1433.5億元，短期借款約為519億元;同期，其持有的現金及現金等價物(不包含受限制現金)僅為127.6億元，并不足以覆蓋其短期債務。

在大多數房企都已經實現“降檔”的同時，富力依然全踩“三道紅線”位居紅檔，截至今年6月末，該公司現金短債比僅為0.55;凈負債率為123.5%;剔除預收賬款后的資產負債率在74.9%。同時，公司融資成本也進一步上升至7.7%。

短期債務與持有現金之間高達300多億的缺口，讓市場對這家公司充滿擔憂。

9月13日，聯合資信評估公告稱，將廣州富力地產股份有限公司主體和“16富力04”等債券的的信用等級為AAA，評級展望由穩定調整為負面。

此前，穆迪也將富力地產的企業家族評級從“B1”下調至“B2”，將富力香港的CFR評級從“B2”下調至“B3”。同時，8月下旬以來，富力旗下多只債券價格異動，其中“18富力10”曾在一周內跌去超20%。

與此同時，富力地產的經營狀況也未能給外界以信心。今年上半年末，富力地產錄得營業額394.9億元，同比增長18%;而純利則大幅減少18.8%至31.81億元，純利率為8.1%，同比減少3.6個百分點。

自救之路

流動性壓力，讓富力地產陷入被動局面。今年1月初，公司將旗下三家公司的部分股權質押給了廣州市城投投資有限公司獲得相應資金支持。

此后，富力地產開啟了“以價換量”模式，加速銷售，促進回款，上半年平均售價由每平方米9200元下降4%至8800元;富力地產方面表示，這主要就是由于公司通過降低價格以刺激銷售及去庫存。

在今年8月份的中期業績會上，李思廉表示，以前累積下來的已經建成的收租物業，包括酒店、寫字樓、餐廳等，這些項目都愿意出售。

實際上，在2019年末富力地產凈負債率達到199%時，公司就已經開始轉換步調，暫緩拿地，并在2020年初提出了降負債的目標，即在2020年內將凈負債率降至185%以內。尤其在2020年下半年的“三道紅線”之后，出售資產成為富力地產的一項重要舉措，這也被李思廉稱為“減磅計劃”。

2020年8月，富力地產出售了廣州富力國際空港綜合物流園70%權益，回籠資金逾60億元;同年四季度，又通過出售若干項目的部分權益，變現約40億元;今年上半年，再通過出售附屬公司再獲得8億元收益。

目前，富力地產手中還持有大量酒店資產。截至2021年6月底，富力地產擁有91間營運中酒店，總建筑面積為399萬平方米，總客房數為27409間。另外，該公司約有44間在建及規劃中的酒店，合共135間酒店。

在20日的自愿性公告中，富力仍然強調，“就資產出售方面，集團已就若干非核心資產接受要約意向書，并將繼續與潛在買家洽談其他指定作出售用途的資產。”富力地產表示，“縱然資產出售仍待盡職審查及相關各方訂立最終協議才可落實，但潛在買家因集團所持資產的質素而作出的反饋，使集團深受鼓舞。”

富力同時披露，“集團有約人民幣351億元的投資物業資產，及賬面值約人民幣332億元的酒店資產。該酒店資產的市場價值約人民幣460億元。”

盡管富力表示在獲得了股東80億資金支持后，短期流動性壓力有所緩解，但較高的債務償還壓力依然未得到根本性解決。20日，富力地產股價下跌7.34%，報4.29港元/股，PB僅為0.15，市值僅剩約161億港元。