蛋殼公寓股價再度大漲超過90% 長租公寓如何應對？

麻煩纏身的蛋殼公寓股價卻接連兩天大漲。在(當地時間)17日大漲超75%之后，18日蛋殼公寓股價再度大漲超過90%。

市場傳言，蛋殼公寓或被房地產經紀公司我愛我家接盤。不過，我愛我家方面向中新社記者表示，并沒有接到這樣的消息或通知。

作為中國長租公寓頭部企業，蛋殼公寓是第二家上市的內地長租公寓運營商，也是今年登陸紐交所的中國“第一股”。曾經，蛋殼備受資本“寵愛”。在IPO之前，蛋殼公寓在短短5年時間里完成了7輪融資，許多知名機構如：螞蟻金服、春華資本、華人文化產業投資基金等都是其投資人。蛋殼官網顯示，目前其管理房間超過40萬間，累計服務用戶超過100萬人。

不過，距離上市僅僅幾個月，蛋殼公寓就被曝出一系列問題，從CEO被查，到拖欠房東租金，再到租戶被斷網、斷電、斷水，員工被拖欠工資等，蛋殼的麻煩越來越多。

蛋殼的麻煩可以說是中國長租公寓“成長煩惱”的一個縮影。

中國長租公寓從無到有已經歷了10多年的發展，但直至2014年底受政策和資本雙輪驅動，這一行業才真正站到風口之上。天眼查數據顯示，2015年，全國長租公寓相關企業年注冊量首次突破100家。此后每年長租公寓一直保持快速增長。

但今年以來，長租公寓行業可謂“雷聲”不斷。今年8月份，杭州長租公寓友客、巢客相繼“暴雷”，此后，寓意、適享、嵐越公寓等也被曝已人去樓空。長租公寓企業因資金鏈斷裂、經營不善而破產，導致眾多房東、房客蒙受損失。

天眼查此前發布的一份報告顯示，目前全國已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，占相關企業總量的15%。此外，全國約有22%的長租公寓相關企業存在過經營異常，近5%的相關企業曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

長租公寓為何問題頻發？

景暉智庫首席經濟學家胡景暉表示，長租公寓頻頻爆倉的根源主要是商業模式存在缺陷，表現為高進低出、長收短付、短錢長投。

胡景暉解釋說，以高進低出為例，過去許多企業在資本加持下爭搶房源高價收房，尤其是2017年和2018年，很多長租公寓以高出市場價20%-40%的租金從業主手里收取房源;為爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。但租客對租金的支付能力有限，存在租金天花板。

面對租賃市場存在的問題，近期多地出手規范市場。

17日深圳市發布緊急通知，要求租賃企業不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益。

西安市政府同日印發關于住房租賃試點工作實施方案的通知，其中規定，穩定住房租金水平。2020年-2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮居民人均可支配收入增幅。

重慶市則出臺新規稱，凡是承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監管。

貝殼研究院高級分析師黃卉在接受中新社記者采訪時表示，未來在房屋租賃方面，秩序優化，監管加強是趨勢。為了解決“高收低出”“長收短付”等帶來的資金問題，對于企業的“長周期預收租金”的監管會日益加強，倒逼企業“去杠桿”。

對于長租公寓企業來說，黃卉指出，需要進一步規范資金使用制度，審查自身合規性，同時做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩定健康的現金流。

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