下調(diào)首付比例下限、降低存量首套房貸利率，住房利好新政這10個問題你需要知道

兩大市場期待已久的住房政策利好終于出爐。一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市；二是降低存量首套住房貸款利率。

(相關(guān)資料圖)

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩則通知：《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》以及《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，明確按照市場化、法治化原則，降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率，引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行。

一位接近監(jiān)管部門人士對第一財經(jīng)表示，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當(dāng)下調(diào)。此次要求調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策，即不低于當(dāng)時所在城市首套房貸利率政策下限。這一方面是為了維護(hù)當(dāng)時房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問題。

兩大通知釋放了哪些利好？誰可以申請？購房者能降低多少負(fù)擔(dān)？北上深等城市是否在此次政策范圍內(nèi)？下面這十大問題與你息息相關(guān)。

1、調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策釋放了哪些利好？重點有哪些？

一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

在實施“限購”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運(yùn)用個人住房貸款滿足剛性和改善性需求。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為由不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)加60個基點調(diào)整為不低于加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。對于符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制相關(guān)條件的城市，還可階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。

各地可按照因城施策原則，在不低于上述全國統(tǒng)一的住房信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在各地下限基礎(chǔ)上，按照市場化原則合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

2、已有存量房貸的居民可以降低多少房貸負(fù)擔(dān)？

降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān)。

接近監(jiān)管人士對第一財經(jīng)表示，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶、上億居民的財務(wù)負(fù)擔(dān)會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，可以不用再節(jié)衣縮食提前還貸，顯著增加消費(fèi)能力。

3、對哪些城市影響最大，北上深如何調(diào)整？

近幾年，由于房價低迷，北上深外的大部分城市普遍大幅下調(diào)了按揭貸款加點幅度。但北京、上海和深圳房貸利率加點政策依然保持了穩(wěn)定，加點幅度保持不變，目前北京首套房新發(fā)放房貸利率下限為4.75%（LPR加點55BP），上海為4.55%（LPR加點35BP），深圳為4.5%（LPR加點30BP）。大部分北上深按揭客戶首套房貸利率均執(zhí)行政策下限水平，本次無需調(diào)整。

“地方房地產(chǎn)的供需關(guān)系決定了因城施策的工具箱使用情況有所不同?，F(xiàn)在的利率政策體系有一個全國的下限，實踐來說，每個城市都有權(quán)利根據(jù)自己的情況再定一個下限。”接近監(jiān)管人士對記者表示。

該人士強(qiáng)調(diào)，若以當(dāng)前的房貸利率政策下限或者實際新發(fā)放的房貸利率水平確定，就可能出現(xiàn)不同時間調(diào)整的客戶，調(diào)整后的利率水平有所差異的現(xiàn)象。未來房貸利率政策下限下調(diào)，或者新發(fā)放房貸利率又有所下降，就會導(dǎo)致完成調(diào)整較早的客戶，利率水平較高。

值得注意的是，此次通知也將利好這些城市的客戶，對于“限購”和“非限購”城市一視同仁。從首付比例來看，例如，目前北京市購買普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于60%;購買非普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于80%。

此次通知落地后，全國層面購買二套房的最低首付比例下限調(diào)整為30%，但北京等城市最終比例調(diào)整則按照具體市場形勢和調(diào)控需求，自主確定。

4、哪些居民可以申請并享受到存量房貸利率降低的利好政策？

符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

記者采訪了解到，可以申請調(diào)整利率的存量房貸類型包括原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸，以及借款人當(dāng)前實際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

后者具體包括以下幾種:一是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當(dāng)?shù)卣扇?ldquo;認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。二是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

5、符合條件的居民調(diào)整存量房貸利率有哪些途徑？

客戶與銀行協(xié)商降低存量房貸利率的具體途徑。

據(jù)悉，人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量房貸利率的公告，明確申請調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進(jìn)行操作。同時，人民銀行鼓勵銀行采取批量辦理方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。中國人民銀行將指導(dǎo)利率自律機(jī)制，督促金融機(jī)構(gòu)做好貫徹落實工作，維護(hù)市場競爭秩序。

6、符合條件的居民想要調(diào)整存量房貸利率，具體方式有哪些？

存量首套房貸調(diào)整可通過金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量房貸，或協(xié)商變更合同約定的利率水平兩種方式進(jìn)行。

接近監(jiān)管人士對記者表示，從調(diào)整結(jié)果上看，由于人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策，預(yù)計這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會有明顯區(qū)別，借貸雙方可以通過協(xié)商選擇其中任意一種方式。

7、為什么要降低存量首套住房貸款利率?

近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。

接近監(jiān)管人士對記者表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

8、固定利率是否在此次政策調(diào)整范圍內(nèi)？

2020年3月1日，房貸利率“換錨”如期而至，存量貸款可以轉(zhuǎn)化為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成或固定利率的形式，由借貸雙方協(xié)商決定。

接近監(jiān)管人士介紹，當(dāng)初房貸利率“換錨”，大部分的居民都選擇了存量合同貸款掛鉤LPR。從我們的統(tǒng)計情況來看，99%的用戶都選擇了掛鉤LPR的浮動利率，但是也有1%的用戶選擇了固定利率形式。這次降低存量首套住房貸款利率政策也將惠及這1%的用戶群體，當(dāng)初選擇固定利率的用戶這次也可以與銀行協(xié)商調(diào)整利率水平，調(diào)整后的利率水平也需滿足原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限。

9、此次政策將惠及多少人？

央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。此外，2019年至2022年期間發(fā)放的房貸利率平均在5.15%左右。

“從我們溝通的情況來說，銀行傾向于盡可能的把利益讓給存量客戶，所以按照上述利率情況估算，不同的家庭情況有所不同，有的可能會調(diào)整多一點，有的可能少一點，涉及客戶會超過4000萬戶，按照5.15%的利率粗略統(tǒng)計，大概存量貸款余額在25萬億左右，目前全部的房貸余額為39萬億左右，也就是說，按照比例來算，差不多有三分之二的用戶將受到此次政策利好。”接近監(jiān)管人士強(qiáng)調(diào)。

10、用戶什么時間可以開始申請？

根據(jù)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。同樣的，自2023年9月25日起，符合條件的借款人也可向金融機(jī)構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

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