首套房“認房不認貸”，延長稅收優(yōu)惠…多項利好落地，機構解讀來了

8月以來，有關房地產市場的利好消息不斷。8月25日，市場期待已久的“認房不認貸”政策正式發(fā)文，同一天，多項稅收優(yōu)惠政策明確。

(資料圖)

機構指出，多部委接連釋放政策利好，為房地產市場注入了信心，有助于穩(wěn)定各方預期。相較于以往，明確推進首套住房不認貸、延長1年內換房退稅優(yōu)惠，為各地政策執(zhí)行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動市場銷售好轉恢復。

“認房不認貸”正式發(fā)文，納入“一城一策”工具箱

8月25日，“認房不認貸”政策終于迎來實質性進展。據新華社8月25日報道，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。另外，《通知》提出，此項政策作為政策工具，將納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

住房城鄉(xiāng)建設部有關負責同志介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策

同日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策

此外，財政部、稅務總局發(fā)布《繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》明確，對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對公租房經營管理單位免征建設、管理公租房涉及的印花稅。對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅。對公租房免征房產稅。

多地政策密集跟進

8月3日，鄭州成為二線城市中率先表態(tài)落實“認房不認貸”的城市。鄭州印發(fā)通知稱，落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。購買改善性住房的，其原有住房暫停執(zhí)行鄭政辦〔2017〕58號文“在鄭州市行政區(qū)域內，2017年5月3日（含）之后購買的住房，自取得《不動產權證書》之日不滿3年的不得上市轉讓”的規(guī)定。

8月4日，南京給出8條政策，涉及購房補貼、房票安置、建立“安置房源超市”、優(yōu)化車位車庫銷售審批手續(xù)、提升預售監(jiān)管資金使用效率等。

8月21日，重慶市召開推動城市建設和房地產發(fā)展工作專題會議，重慶市委副書記、市長胡衡華強調，要著力解決政策問題，研究落實好有利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，相關政策能出盡出、應出早出。

8月24日，山西省政府新聞辦舉行發(fā)布會，引導商業(yè)銀行將首套房、二套房貸款的加權平均利率降至4.03%和4.86%，將太原市首套住房貸款最低首付比例從30%下調至20%；降低首套房公積金貸款利率，組織區(qū)域合作，通過業(yè)務統(tǒng)籌均衡使用公積金。

8月25日，浙江嘉興發(fā)布21條樓市新政，全面取消限購限售。新政明確，支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。即自措施發(fā)布之日起，支持所有居民家庭的合理購房需求，不再限制購房套數；所有商品住房(含原限售房屋)不再限制轉讓。

機構怎么看

中指研究院表示，“認房不認貸”對于外地有過貸款記錄本地無房及賣一買一的置換需求來說，首付比例及貸款利率將得到較大改善，同時房地產相關稅費也有望按首套執(zhí)行，此政策在降低家庭購房門檻的同時，也降低了購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。此外，一年內換房退個稅政策有助于降低購房者置業(yè)成本，更好地支持換房需求釋放。政策為核心城市優(yōu)化房地產信貸政策打開了空間，預計多數二線城市將較快跟進落地。一線城市房屋總價高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進執(zhí)行，預計將對市場產生較為明顯的帶動。中央政策在8月底落地，若地方加快政策執(zhí)行速度，將有利于帶動需求入市，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，鑒于一線城市目前對于“認房不認貸”的呼聲很高，預計一線城市在8月底至9月初會陸續(xù)出臺“認房不認貸”政策，該政策對購房成本的降低有非常直接的影響。例如，按照目前一些大城市的購房政策，二套房首付比例超過了70%，若實行“認房不認貸”，名下無房，但是有過貸款記錄的購房者首付比例將減半至35%。以一套總價500萬元的房子計算，其首付比例可以從350萬減少為175萬，減負非常明顯。

申萬宏源證券指出，這是自政治局會議定調優(yōu)化地產政策、7月底住建部首提“認房不認貸”后，具體政策細則落地，旨在穩(wěn)定當期地產銷售，對沖遠期地產投資更大的下行壓力。 未來地產調控政策在短期和中期需要有不同的側重，短期重點在于“松綁”，中期仍需推動新一輪工業(yè)化釋放城鎮(zhèn)化空間、配合戶籍制度改革，扭轉人口流動類剛需下行的趨勢，同時壯大中等收入群體規(guī)模，促進改善型需求。

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