年均增供超200萬平方米，京津廊倉儲物流市場應對空置率難題

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2023年第二季度，北京、天津、廊坊三地高標倉空置率分別達到15%、30.2%和50.2%。較大的新增體量引發市場擔憂：市場整體將長期供需失衡和租金下行？

世邦魏理仕近日發布專題報告《京津廊倉儲物流市場：解構供需的區位差異》（下稱《報告》）顯示，自2020年以來，京津廊高標倉存量進入加速增長期，2022年新增供應量達260萬平方米，對應當年存量擴容增速高達28%；2023-2025年年均新增供應預計保持在210萬平方米。

圖表來源：世邦魏理仕

世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天表示，如果將北京、天津和廊坊作為一個整體市場來看，未來半年，倉儲物流領域出現空置率繼續上漲是大概率事件。但具體到子市場層面來看，新增供應都集中在少數區域，比如北京市場新增供應就集中在大興空港和平谷這兩個區域，其他區域幾乎沒有什么新增供應。

“北京的倉儲物流地產市場的空置率在15%左右，是一個非常健康的狀態，只有個別新增供應集中的子市場空置壓力會比較大。而天津和廊坊市場還有較多新增空置需要消化。”孫祖天說。

在去化壓力方面，細分至每個子市場，從現有空置面積和未來供應（截至2025年底）來看，寶坻、廊坊臨空經濟區、大興空港區、固安、平谷馬坊、安次高新區等區域的去化壓力較大。

圖表來源：世邦魏理仕

待去化面積最少的六個子市場均位于北京，其中，馬駒橋和大興京南自成規模，北京經開區、通州與馬駒橋協同，這些子市場的去化壓力最小；而順義其他子市場的未來供應可有力補充順義空港，加強兩區整體的規模優勢。

從需求來看，第三方物流、電商、批發零售、制造業、冷鏈是京津廊高標倉需求的主要來源行業。電商和批發零售倉儲都具有需求面積較大、周轉率和時效要求高等特點，需綜合考量與重點消費市場距離、交通便捷度、物業品質和可選度、租金水平等條件，位于北京外圍及環京子市場因性價比優勢而成為首選。此外，天津本地消費市場也對其近郊子市場需求形成支撐。

《報告》認為，冷鏈租戶對交通便捷性、物業配電、環保、安全和定制要求都高于其他類型租戶。由于北京核心區域選擇空間極為有限，北京外圍及環京子市場因距離適中而高品質物業可選度更大，逐漸成為冷鏈租戶首選。作為北方重要的消費市場、生鮮和醫藥進口的口岸和集散中心，天津對冷鏈城配倉、港口倉和區域分撥需求都具有重要意義。

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