全球熱文：半小時直通深圳，深中通道給中山樓市帶去的躁動與回歸 | 樓市地理

今年4月末，隨著深中通道伶仃洋大橋正式合龍，深中通道橋梁工程也實現全線合龍，這項關鍵控制性工程的完成，也預示著深中通道2024年通車的“時間表”越來越近”。因建成之后將大大縮短深圳與中山的通行時間，深中通道的建設進程成為近兩年大灣區內的熱門話題。

曾經，因深圳高房價，以及深中通道的良好通勤預期，跨城生活成為不少人的美好想象。“深中通道”項目批復后，中山樓市也迎來春風，商品房一年的成交量突破12萬套。“那時候啊，晚上都有不少人打電話要買房，睡覺都不安寧。”回憶起那時的光景，中山市當地的房產中介吳明（化名）不自覺的提高了音調，難掩當年的愉悅。不過，當熱潮褪去，中山樓市也經歷了回落。

實際上，不管是中山的經濟發展，還是中山的樓市，似乎都在期待“深中通道”開通這一天，如今，“深中通道”開通在即，樓市松綁政策見底，中山樓市是否也迎來了轉機？

(資料圖片)

深中通道登陸馬鞍島

中山樓市“含深率”50%

“深中通道”是連接深圳市、中山市以及廣州市南沙區的大橋，東起深圳市寶安區鶴洲立交，西至中山市橫門樞紐，全長24千米，其中有6.8千米長的沉管隧道，設計速度100千米/小時，是我國國家高速公路網深圳—岑溪高速公路（國家高速G2518）的組成部分。

因橫亙著珠江入海口，一直以來，深圳、中山兩地的往來，均需繞東莞、廣州、佛山三市，不管是高鐵，還是汽車，車程都需要一個半小時，而深中通道完工之后，兩地的車程將縮短至半小時。深中通道項目于2015年底獲國家發展改革委批復“許可”，并于2016年年底正式開工建設，計劃在2024年建成通車。值得注意的是，自2015年深中通道項目獲批建設以來，中山市樓市開始升溫，成交量突破歷史記錄。

合富輝煌統計的數據顯示，2015年中山全市成交商品房124683套，同比2014年97047套上漲28%。對比各鎮區成交情況，成交量前三甲中，火炬開發區和東區同比漲幅均近五成，合富輝煌分析稱，火炬和東區的快速上漲得益于深圳客的熱捧。2016年，中山全市商品房成交量繼續上升，至143953套，同比上漲6%，位于中山市東部的火炬開發區成交套數位居所有鎮榜首。

“深中通道”概念下，深圳客戶成為中山樓市購買力的重要組成部分。樂有家研究中心的數據顯示，2015和2016年期間，隨著深圳客的涌入，中山一手住宅網簽量穩居高位，其中深圳人在中山的購房占比高達50%，深圳客直接撐起中山樓市半壁江山。

為何深圳人熱衷到中山買房？深圳房價與中山的巨大差距是重要原因。樂有家數據顯示，2015年，深圳市二手住宅成交均價為43537元/平，而彼時，中山市二手住宅成交均價僅為5550元/平，深圳房價是中山的7.8倍，也就是說，深圳一套房的錢，能夠在中山買7套同樣面積大小的房子。

經歷了兩年樓市成交高峰之后，中山樓市出臺限購政策，隨之而來的則是商品房成交量的回落。2017年，中山市發布住房限購政策，外地戶籍須繳滿半年社保才能購房，限購兩套新建商品住房，中山市戶籍家庭限購三套商品住房。另外還規定，購買首套房的首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于40%。樓市政策收緊之下，2017年，深圳人在中山的購房占比降低至18%，當年，中山市一手住宅成交套數減少至2.6萬套，同比減少了7成。

2018年~2021年，中山市一手住宅年度成交量相對平穩，恢復至6萬套左右，而深圳客在中山購房的熱情也有所降低，每年的占比在10%左右波動。2021年在廣州、東莞調控影響下，中山樓市的深圳客占比為13.2%，相較2020年提升了2.2個百分點。

深圳客涌入中山買房的這些年，中山市的房價逐年上漲，其與深圳的房價差距也在縮小。樂有家統計的數據顯示，2020年上半年，中山市二手房成交均價上漲至13874元/平方米，深圳二手住宅成交均價為65435元/平方米，深圳房價是中山的4.7倍。

馬鞍島樓市沉浮

值得注意的是，在房地產行業整體下行的背景下，2022年中山市住宅成交量已降至3.7萬套，與此同時，中山市的房價相比幾年前也已經有所回落。

安居客數據顯示，目前，中山市二手房掛牌均價為1.07萬元/平方米，相比2021年8月的1.16萬元/平方米下降7.8%；目前新房公示均價為1.36萬元/平方米，較2021年8月的高點1.51萬元/平方米下降9.93%。

以離深中通道最近的馬鞍島為例，2020年島上多個樓盤均價3萬/平方米的盛況，現在已經很難見到。

馬鞍島俯瞰景

馬鞍島是中山市東部的一個小島，是深中通道登陸中山的第一站，總面積35平方公里，相當于兩個深圳前海合作區（擴容之前）的面積。在馬鞍島上開車環繞一周會發現，不管是島上產業園、寫字樓，還是住宅小區，一切建筑都很新。相比擁擠的老城區，馬鞍島的道路寬闊，站在樓盤的高層，遠處正在開發以及等待開發的綠地也盡收眼底，

盡管屬于中山，但如今的馬鞍島存在不少“深圳基因”。中山市政府官網顯示，馬鞍島將專注于發展健康醫療、精密制造和現代服務業三大產業。據樂有家研究中心統計，截至2022年11月，馬鞍島已有133家企業入駐，70多個項目已動工，進駐馬鞍島的企業，80%為深圳企業，如華為、中興、哈工大等。

馬鞍島某產業園

馬鞍島上的購房者大部分都來自深圳，此前，為了吸引深圳購房者，島上不少樓盤甚至將項目展廳和產品發布會都設在深圳。近期記者走訪時還發現，為了讓購房者感受到深圳與馬鞍島的“短距離”，馬鞍島東部靠海的某樓盤，還特意在樣板間放置了多臺望遠鏡供購房者更清晰的望深圳。“天氣好的時候，肉眼就能看到深圳前海。”現場的銷售顧問補充道。

與深圳房價屬于全國第一梯隊一樣，有著“深圳基因”的馬鞍島，房價在中山市也屬于第一梯隊。2018年6月，經過252輪競價，萬科以14.04億元拿下馬鞍島上第一塊住宅用地，樓面地價13952元/平方米，位居彼時中山市樓面地價排行榜第一，可以說是出道就登上巔峰。2019年11月，該地塊以“萬科中天西灣匯”為項目名開盤，銷售均價在3萬元/平方米左右，盡管當時中山市少有單價超3萬元/平方米的項目，但一年時間，該小區1837套住宅全部售罄。在中山市當地房產中介看來，該項目備受歡迎，其回憶該項目開盤時的場景稱：“當時十個人走進售樓處，有八個都是刷卡之后才出來的。”

不過，相比開盤時的熱鬧，萬科中天西灣匯的二手房市場卻不盡人意。房產中介平臺顯示，目前，萬科中天西灣匯有20套在售房源，歷史成交1套住宅，成交的單價為2.58萬元/平。上述房產中介對第一財經表示，該項目此前新房銷售價格不低于2.6萬元/平，該業主屬于急賣，可能有小幅的虧損。另外，該中介還表示，目前西灣匯的二手房均價在2.8萬元/平方米左右，屬于有價無市，因為目前馬鞍島不少在售的準新房項目價格都低于2.8萬元/平方米，例如目前其周邊在售的招商臻灣府，成交均價僅1.9萬元/平方米，另外，與萬科中天西灣匯同樣屬于復式戶型的保利天匯花園，目前售價也低于2.5萬元/平方米。

樓市低迷之下，去年以來中山市也出臺了不少樓市松綁政策，截至目前，中山全市不限購，外地戶籍在中山買房也已不需要繳納一定年限的社保，首套房首付降至兩成，首套房貸利率降至3.7%，公積金貸款最高額度漲至90萬元。

盡管樓市松綁政策已見底，但是今年以來，中山樓市表現依舊較為平淡。樂有家統計的數據顯示，今年1月、2月，中山市新建商品住宅成交量分別為1447套、3000套，僅3月表現較為亮眼，突破5000套，4月，成交套數回落至2445套。

銷售去化放緩，中山市新房庫存也上升。樂有家研究中心的數據顯示，截至今年4月末，中山市一手住宅庫存量增加至57537套，去化周期延長至20.5個月。

樓市銷售去化放緩的背景下，中山開始減少住宅用地的規劃面積。據中山官方媒體報道，2023年3月，為支撐翠亨新區打造產業高地，中山將馬鞍島原規劃超3000畝居住用地調整為綜合發展用地（具體包括工業、文化等非居住功能）。

另外，5月中旬，記者以購房者的身份走訪了馬鞍島多個樓盤發現，為了促進銷售，降價成為在售樓盤采取的普遍措施。

以保利和筑天匯花園為例，現場銷售介紹稱，該項目于2020年年底在深圳首次開盤，1105套住宅三分鐘就被搶購一空，售價范圍3萬元~3.5萬元/平方米，此后，該樓盤繼續推盤，價格依舊在3萬元/平方米以上。直到今年五一，該項目做特惠活動，價格降至2萬元~2.4萬元/平方米之間。盡管記者走訪該樓盤時已是五月中旬，該樓盤的銷售人員表示，五一期間的優惠活動依舊可以沿用，在計算房屋總價時，打了3次97折，相當于在原價基礎上打了9折。當記者表現出購買意愿不強烈的時候，現場的銷售和房產中介輪番以“總價9折基礎上，銷售經理申請降價7萬元”、“送家電”等理由進行勸說，并催促記者花費兩萬元進行鎖房，最后甚至將鎖房金額降至5000元。

又如馬鞍島上的雅居樂灣際一號，現場銷售以銷售記錄向記者介紹道，此前一、二棟開盤，均價是2.1萬元/平方米，今年以來，樓盤開啟特價活動，均價降至1.8萬元/平方米，相當于打八五折。較大的折扣優惠促使二棟很快賣完，開發商迅速推出了三棟，優惠活動一直延續至今。值得注意的是，八五折的優惠活動并沒有吸引更多的購房者，記者走訪當天，售樓處看房的人寥寥。

馬鞍島某樓盤營銷中心

值得一提的是，盡管深中通道將縮短深圳、中山兩地的通勤距離，但是高額的建設費用也讓外界產生“深中通道過路費定價”的各種猜想，普遍的猜測是一類車單程過路費在50元~90元之間，截至目前還未有官方的數據。

另外，對于深中兩地的通行，早在2020年8月，時任深圳市城市規劃設計研究院副院長曾表示，“未來深圳將準備400輛大巴，每天24小時往返作為深中通道的擺渡車，直接通到中山的重要大型居住區。”2021年8月，中山市發改局也曾提及，“積極探索深中通道通行后，兩地穿梭公交車免收通行免費”，“400輛大巴”也成為中山“深圳概念”樓盤的銷售話術之一。不過，當預期還未變成現實之前，購房者心頭的疑慮難以打消，而這，或許也是深中通道開通在即，但中山樓市熱度并沒有明顯上升的重要原因。

全方位學習對接深圳

中山市，原名香山縣，1925年，為了紀念孫中山先生而更名，其位于佛山市以南，珠海市以北，西連江門市，東與深圳市隔水相望。如今，中山市下轄15個鎮，8個街道，區域內含有1個國家級開發區——中山火炬高技術產業開發區，1個經濟協作區——翠亨新區。截至2022年末，中山市常住人口443.11萬人，城鎮化率為87.02%。年末戶籍人口208.13萬人，常住人口遠大于戶籍人口，對外來人口的吸引力較強。

經濟發展方面，改革開放初期，中山市承接香港的加工工業，民營外向型產業發達，與東莞、順德、南海一起被稱為“廣東四小虎”。上世紀八、九十年代開始，家電、五金、燈飾逐漸成為中山市的主力產業，尤其是中山市古鎮鎮，被稱為“中國燈飾之都”，全國燈飾產業份額占比70%。不過近年來，中山市在廣東省內的存在感有所降低，2022年，中山市國內生產總值（GDP）為3631億元，同比增長0.5%，GDP在廣東省內排名第十位，在珠海、茂名、江門、湛江之后。

中山市政府官網顯示，近年來，中山全力推動村鎮低效工業園改造升級，2022年累計拆除整理低效工業用地1.4萬畝，盤活批而未供和閑置土地2.4萬畝。此外，制造業數字化智能化轉型步伐加快，成功引進了中軟國際等工業互聯網與數字賦能平臺，596家規上工業企業實現數字化轉型，帶動3000多家企業上云用平臺。

根據中山市政府2023年的工作報告，中山要打造以新能源、生物醫藥與健康、新一代信息技術、智能家電四大產業為引領，聯動高端裝備、光電光學、燈飾照明、中山美居、現代農業與食品、現代時尚6大產業的新時代中山現代產業集群“十大艦隊”，以中山現有存量最大、知名度最大、潛力最大的產業集群，夯實制造業家底，領航高質量發展。

“深中通道”也給中山市的經濟帶來了豐富的想象。在中山市政府2023年工作報告的“一圖讀懂”中，深中通道占據了封面圖的一半，上述工作報告指出，將開展深中城際前期工作，加快深中通道項目的建設，將全方位學習對接深圳，啟動深中合作創新區、深中現代科技工業城建設，打造深中港高端制造合作基地、深中澳文化與科技合作基地。

（文內圖片攝影：張慧敏）

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