觀焦點：REITs二級市場價格回調(diào)，長期投資價值顯現(xiàn)？投資者可關注這些方面

今年2月以來，REITs二級市場出現(xiàn)調(diào)整。截至4月28日，有5只產(chǎn)品跌破發(fā)行價，年初至今27只產(chǎn)品平均跌幅為3.68%。

(資料圖)

有機構人士分析認為，此輪下跌既受經(jīng)營業(yè)績下滑、解禁后的減持壓力及利潤分派后的價格差異等客觀情況的影響，也受價格觸及止損線、經(jīng)營業(yè)績負面信息被過度解讀和反應、悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴散等非理性因素的影響。當前價格已有回歸趨勢，具備了一定投資價值。

“拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產(chǎn)公允價值。因此，二級市場價格會表現(xiàn)為向產(chǎn)品內(nèi)在價值回歸。”一位業(yè)內(nèi)資深人士稱。

他同時稱，隨著市場經(jīng)濟活動穩(wěn)步復蘇，加之基礎資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復蘇，我國公募REITs依然具備較強的投資價值。

短期二級市場價格承壓，長期投資價值顯現(xiàn)？

2023年初至4月28日，已有21只REITs產(chǎn)品跌破2022年末價格，僅有6只REITs年內(nèi)實現(xiàn)正收益。

分行業(yè)來看，除能源板塊微漲0.93%外，其他板塊均下跌，倉儲物流下跌1.07%，保障性租賃租房下跌1.08%，生態(tài)環(huán)保下跌3.86%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

“REITs的二級市場價格直接影響著投資者的買入成本及實際分派率。投資者可分別關注其二級市場分派率及投資IRR，以衡量二級市場定價水平是否符合自身收益需求。”某機構投資者負責人稱。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，以4月28日收盤價來計算，產(chǎn)權類產(chǎn)品分派率為3.77%，特許經(jīng)營權類產(chǎn)品內(nèi)含報酬率為6%，較以2022年末收盤價分別高出約0.19個百分點和0.53個百分點。其中，以4月28日華夏中國交建REIT收盤價計算，其對應的IRR高達9%。

從公募REITs上市以來的整體收益表現(xiàn)來看，截至2023年4月28日，已上市的27只REITs平均漲幅為11.40%，跑贏同期滬深指數(shù)。其中絕大部分公募REITs實現(xiàn)正收益，14只REITs累計收益率超10%，2只REITs累計收益率超30%。

對此，上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，這說明公募REITs自2021年首批產(chǎn)品上市后整體漲勢較好，隨著市場經(jīng)濟活動穩(wěn)步復蘇，加之基礎資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復蘇，再加上產(chǎn)品價格因近期市場下探現(xiàn)已處在價值洼地，區(qū)間產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績逐步修復，長期投資價值將逐步顯現(xiàn)。

一般而言，公募REITs的投資價值包括分紅和二級市場價差兩部分，長期投資更看重產(chǎn)品的分紅。REITs的一大特點是將可分配金額按不低于90%的比例向投資者進行分配。

截至4月28日，披露2022年年報的20只公募REITs中，共計14只完成了2022年可供分配金額的實際分配。從分紅情況來看，公募REITs呈現(xiàn)出了高比例的穩(wěn)定分紅，前述14只REITs2022年全年的實際分配金額占可供分配金額的90%，大部分的實際分配比例均在95%以上。在披露的一季報中，高速公路板塊可供分配金額完成度均在20%以上，部分REITs超過30%。

上述機構投資者負責人稱，基金分紅的穩(wěn)定性主要關注可供分配金額預測的合理性及實際完成度。對于前者，投資者可根據(jù)招募說明書中披露的有關信息，判斷可供分配金額預測是否已充分評估未來運營期間的潛在風險、是否考慮了其潛在影響。對于實際完成度，投資者可追蹤二級市場產(chǎn)品的信息披露情況。

底層資產(chǎn)業(yè)績修復，投資者可關注這些方面

與其他基金產(chǎn)品不同，REITs產(chǎn)品幾乎100%投資于底層基礎設施項目，因此底層資產(chǎn)的價值決定了REITs的價值。那么27只REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)情況如何，投資者需要關注哪些方面？

“投資者可關注產(chǎn)品估值時各項參數(shù)假設，以產(chǎn)權類項目為例，主要參數(shù)包括折現(xiàn)率、出租率、市場租金、收繳率等。評估參數(shù)應合理反映項目所處區(qū)域、經(jīng)營業(yè)態(tài)等因素對應的風險，并與項目歷史經(jīng)營趨勢基本保持一致性。”上述機構投資者負責人稱。

他同時稱，作為在二級市場交易的產(chǎn)品，REITs的資產(chǎn)估值還受到利率環(huán)境的影響。一般而言，利率水平越低，對于REITs的估值越有利。此外，根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當高等級城投債收益率上升時，對REITs市場的價格會產(chǎn)生一定負向影響。投資者可關注公募REITs的預計年化分派率與高等級城投債收益率、國債收益率的差額區(qū)間。

具體從底層資產(chǎn)情況來看，截至4月28日，20只REITs產(chǎn)品披露了2022年年報。15只非高速公路REITs中，2022年預測可供分配金額完成率平均為122%，預測收入完成率平均為114%。其中，臨港產(chǎn)業(yè)園可供分配金額和收入完成率分別達到了142%和165%。

而受所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況以及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟環(huán)境、四季度貨車通行費減免10%的政策等因素影響，高速公路行業(yè)在2022年整體表現(xiàn)不佳，平均可供分配金額和收入完成率分別為83%和84%。

到今年一季度，高速公路行業(yè)業(yè)績有所修復。根據(jù)已披露的REITs一季度報，大部分產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通行費收入實現(xiàn)同比正增長。

在其他資產(chǎn)板塊方面，工業(yè)廠房板塊中，臨港、東久等REITs產(chǎn)品可供分配金額完成度超過25%。倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產(chǎn)出租情況較為穩(wěn)定，其中首次發(fā)布季度報告的嘉實京東倉儲REIT，三個底層資產(chǎn)在報告期末時點的出租率均達到100%；華夏華潤有巢REIT，2個底層資產(chǎn)在2023年一季度的出租率較2022年有所增長。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，展望2023年，隨著市場經(jīng)濟活動穩(wěn)步復蘇，加之基礎資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復蘇，加之產(chǎn)品價格因近期市場下探現(xiàn)已處在價值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績逐步修復，市場有望迎來上升動力。

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