環球熱點評！成都土地市場升溫，去年流拍地今天最高限價拍出

成都樓市逐漸復蘇之后，土地市場也在升溫。

3月28日，成都進行了今年以來的第二場土地拍賣，3宗涉宅用地全部達到最高限價“熔斷”成交，總成交面積達162畝，總成交規劃建面約26萬㎡，總成交金額38.06億元，平均溢價率14.5%。

此前的3月22日，成都舉行了2023年首場土地拍賣會，4宗涉宅用地也全部成交，約188畝，總成交規劃建面23萬㎡，總成交金額35.64億元，溢價率最高達15%。其中兩宗也是達到最高限價通過抽簽競得。

(資料圖)

土地市場逐漸升溫

3月28日拍賣的3宗地，兩宗來自天府新區，一宗在金牛區。前者拍賣起叫價為12500元/平方米，后者為13500元/平方米；前者土地最高限價為14200元/平方米，后者為15400元/平方米。清水房限價均為3萬元/平方米。

此次拍賣仍然采用“限價競買+抽簽競得”的方式進行拍賣。即拍賣宗地最高應價達到設定的最高限價的，采取“抽簽競得”方式確定競得人。天府新區兩宗地在達到最高限價后，有20余家開發商參與抽簽，金牛區那宗地也有3家抽簽。

從進入到抽簽環節的開發商數量可以看出這次土拍的熱度。實際上，3月22日的成都今年首場土拍會也出現這樣的情況，當天拍賣的錦江區100畝地塊有46家企業報名，其中25家進入抽簽環節，高新區43畝地塊有32家企業參與搖號抽簽。

這與去年的情況不太一樣。2022年，成都集中供地共推出169宗（9517畝），成交156宗（8499畝），流拍13宗。成交的宗地大部分是被“央國平”拍下，就是央企、本地國企、以及地方平臺公司，民營房企比較謹慎，并不活躍。

但是，今年這兩場土拍會參與的房企大大增加，民營企業較此前活躍，政府平臺公司有所減少。3月28日的土拍會有30多家企業報名，其中包括去年曾經傳出遭遇危機的房企。此次拍賣的天府新區TF(07):2023-01地塊競得者邦泰就是四川本地民營房企。

不僅如此，此次拍賣的天府新區兩宗地實為去年流拍地塊。在2022年第三批次集中供地中，這兩宗地為一宗地，起拍價10550元/平方米，土地最高限價為12050元/平方米。此次分拆成兩宗地后，起拍價上漲了1950元/平方米。

中指研究院四川分公司研究總監蘇宇向第一財經表示，成都這兩場土拍都比較熱的原因是多方面的。

蘇宇表示，從市場方面來看，春節過后核心城市新房二手房市場成交量級快速回暖，增強了開發商的投資信心。而且兩次推出的地塊大多為核心區域高價值地塊，足夠優秀的土地條件自然能對開發商形成足夠的吸引力。

從企業角度出發，目前也正是“補倉”并在年內實現銷售回款的窗口期，除了成都之外，在北京、杭州等核心城市拿地積極性也都比過去一段時間高。另外，去年四季度開始房企融資困境開始有所改善，疊加春節之后銷售回款提供支撐，企業經營狀況有所改善，也給了企業繼續滾動開發的能力。

會否推高樓市？

3月16日，國家統計局發布了2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。在新房和二手房價格同比增幅上，成都在70個城市中位居第一。在新房價格環比增幅上，成都位居第三，二手房價格環比增幅上位居第一。

從到訪量和成交量大幅增加來看，成都新房二手房市場已經復蘇。第一財經了解到，一些樓盤已經取消去年推出的優惠以及和渠道商的合作。樓市復蘇，土地市場市場逐漸回暖，是否意味著樓市將繼續趨熱？

今年2月2日，成都市規劃和自然資源局在其官網發布了《成都市中心城區4月底前擬出讓住宅用地明細表》，成都中心城區將在4月底前擬陸續出讓涉宅用地35宗，共計1936畝。截至3月28日，成都已推出7宗（351畝）涉宅用地拍賣。也就是說，4月還將有28宗涉宅用地拍賣入市，合計約1585畝。

蘇宇認為，目前成都新房二手房的市場熱度還在持續，加上土地市場的信息傳導，會促進購房者增強置業信心、開發商增強投資信心，對維持成都房地產市場熱度是有利的，但不至于過于推高整個市場。

他表示，從新房成交量級來看，成都的市場恢復可以說回到了前幾年的平均水平，從購房者的置業邏輯來說，自住仍是主要需求，連帶考慮資產保值屬性，并沒有出現過于明顯的投機購房行為，“房住不炒”仍是市場恢復的底層邏輯。

蘇宇分析認為，從前兩年兩集中的地塊限價情況看，新房的限價上限是有所放開的，從這個邏輯看，成都未來的房價上漲是有一定想象空間的。但從另一個角度說，就算限價放開，項目也未必能達到限價銷售，最終的價格決定因素還是周邊市場價格水平、產品本身的溢價能力、強銷期的區域競爭環境、市場供應節奏等因素，價格重新回歸市場化主導，而非政策限制。

因此，他表示，成都未來確實會由于新項目的入市，通過結構性因素影響價格指數上漲，但這個漲幅也會相對平穩，不會突然出現價格暴漲，購房者也不會接受這樣的價格變動。

不僅如此，對于在這兩場土拍會上開發商積極參與競買的現象，蘇宇還認為，目前還不能說開發商的運營狀況得到了很大改善，只能說是在資金鏈允許進行滾動開發的情況下進行的正常補倉動作。

他說，此次天府新區拍賣的兩宗地在去年為一宗地，規模超百畝，起拍價超18億元，并且還須另外配建建筑面積不少于14.12萬平方米、總投資不低于6.17億元的拆遷安置房，資金和成本壓力造成了當時的地塊流拍。而今年把一宗地分成兩宗，取消了安置房配建要求，并且將成品住宅從100%調整為不小于80%，起拍價也升至12500元/㎡。規模變小、拿地成本下降，再疊加本身的區位優勢，才使得企業有意愿去競拍。

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