15家房企退市風險懸頂，如何闖過財報和債務兩關？

地產“不死鳥”佳兆業復牌后，其他仍在停牌的房企如何闖關，近期被業內廣泛關注。

(資料圖片僅供參考)

自去年4月份開始，由于未能按時披露2021年度業績，港股上市的超十家房企開始停牌，除了日前復牌的佳兆業、景瑞控股外，目前中國奧園、融創中國、世茂集團、中國恒大、花樣年控股等企業仍在沉寂中，等待在資本市場獲得“通行令”。

一位已停牌出險房企人士告訴第一財經，目前公司已開始籌備公布延期的業績，債務重組工作也在加速推進中，雖然沒有具體時間表，但企業正在努力恢復正常經營狀態。

2023年全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長倪虹也重點提及房企風險化解問題。他表示，一方面要對優質房企一視同仁，支持優質國有房企、民營房企，改善企業資產負債狀況；另一方面抓出險房企，幫助出險房企“自救”，同時嚴格依法依規處置。

克而瑞方面認為，房企紓困的核心在銷售，有了銷售回款保障，才能從根本上化解房企的資金和債務問題。對凈資產為正的房企，應大力支持其加快資產處置或引入戰投等，并降低利息成本，緩解償債壓力；對資不抵債的房企，要盡快落實債務重組。

圖片攝影：任玉明

股票摘牌風險

一年一度財報季來臨，地產板塊一片陰霾，不少房企業績預虧。然而，有的房企上演了財報難產的情節，股票即將面臨停牌。

近日大發地產發布公告稱，可能延遲刊發2022年年度業績。截至公告日，大發地產仍正在落實委任新核數師，以填補安永會計師事務所辭任的臨時空缺。

按港交所相關規定，如果發行人無法根據上市規則發布初步業績，需要公布尚未與核數師達成一致的財務業績，只要材料可用。不過大發地產認為，不宜刊發尚待審核的2022年賬目，可能會誤導投資者。

由此，如果大發地產未能于3月31日或之前公布業績，公司股份將自2023年4月3日上午九時起暫停買賣，直到年度業績發出來為止。

無獨有偶，匯景控股近日也宣布，將延遲刊發2022年度業績。原因是，公司若干核心管理人員及財務部門員工離職；以及農歷新年前，疫情嚴重影響公司財務報表審計進度。

值得注意的是，在這兩家房企之前，已有超十家房企停牌近一年。

去年年報季期間，房企密集出現更換審計師的戲碼，更有企業的財報黯然缺席。目前，融創中國、中國恒大、世茂集團、中國奧園、天山發展控股、花樣年控股、陽光100中國、當代置業等15家房企仍處于停牌期。

按港交所規定，主板上市公司若連續停牌超過18個月，港交所有權取消公司上市地位，也可視個別停牌公司的具體事項和情況隨時刊發除牌通知。

在這期間，港交所通常會發出復牌指引，如果企業未能補救引致其停牌的事項，并在規定時間內恢復股票買賣，上市科將建議上市委員會展開對企業的除牌程序。此外，港交所也有權在適當情形下，施加較短的特定補救期。

根據《上市規則》除牌條文第6.01條規定，如果發行人未能在補救期前，結束補救問題并復牌，港交所可取消上市地位，或立即將發行人除牌。

上述十幾家房企，大多于去年四月開始停牌，如果按18個月停牌期限，今年9月30日前相關問題需有進展，包括刊發延期業績、證明公司持續經營能力，進而推進復牌。

以世茂集團為例，該公司若要復牌，需公布所有尚未刊發的財務業績；就公司前任核數師在辭任函中提出的事項進行獨立調查、公布調查結果并采取補救措施；進行獨立內部監控，并證明公司已設立充分的內部監控程序；向市場公布所有重大信息。

港交所表示，世茂方面須補救引致其停牌的事項，并全面遵守上市規則以令聯交所信納，方會獲準恢復其證券買賣。如公司情況有變，港交所可能修訂或補充復牌指引。

融創方面的情況類似，如果要實現股票復牌，需要刊發所有延期業績，并向市場公布所有重大信息。同時，還要撤銷或駁回針對公司的清盤呈請、并解除清盤人的委任。

去年9月，債權人陳淮軍在香港高等法院向融創中國提出清盤呈請，內容有關融創中國未償還其持有的優先票據，涉及本金2200萬美元及應計利息。融創稱，該清盤行為是單個債權人的激進行為，公司將采取一切措施抗辯。

面對半年期的“生死時速”，已有房企開始行動。3月9日，佳兆業連續發布了2021年經審核年度業績、2022年未經審核中期業績，并實現股票復牌。融創方面也有動作，不僅去年底發布了2021年年報，還將清盤呈請聆訊延期至6月14日。

財報和債務兩道關

一如佳兆業，房企要實現股票復牌，首要動作是發布缺席的財報。“最難的在于完成審計工作，解釋清楚之前的歷史遺留問題，審計才會簽字確認。”億翰智庫研究總監于小雨告訴記者。

此前，房企年報難產的一大原因，便是與審計師出現“分歧”，后者審核標準普遍從嚴。有房企便曾稱，因行業不景氣，同業陸續出現債務償付問題，原核數師在審計計劃制定、審計程序執行、會計估計和判斷等方面上更加謹慎。

有業內人士對記者表示，房企此前過度包裝財務報表、隱藏或有負債、隱藏潛在訴訟等情況較多，行業上行時問題會被掩蓋，隨著行業風險越來越高，審計師為規避風險，可能會辭職、加價、或履行更多的審計程序。若房企爆雷，財務數據梳理難度會更大。

不過，即便房企不能出具經審計的報告，也應盡可能刊發未經審計的業績。如果持續不發布并停牌，將對企業信用產生較大的負面影響，加深市場對其公司治理、財務管理、財務規劃、透明度、財務和流動性狀況薄弱的擔憂，遑論融資渠道。

以融創為例，負責其2021年業績審計的是立信德豪。因融創債務重組方案尚未最終落定，立信德豪根據相關審計準則，對其持續經營未作意見，但對報表的其他內容表達了認可。“一旦融創債務重組完成，核數師應會對融創未來的年報發表標準審計意見。”

除了履行業績披露義務，房企的可持續經營能力，也是交易所考慮的重點。對爆雷房企來說，要實現可持續經營，首先要處理棘手的債務重組問題。

去年12月開始，融創便加快推進債務重組，目前160億元的境內重組方案已通過，境外債重組結果預計三月份公布。近日有消息稱，融創中國境外債重組計劃獲得了主要持有人臨時小組的支持，雙方將簽署重組支持協議。

尚未發布年報的奧園，也在推進戰投及債務重組事宜，還將奧園健康出售予南粵基金。目前，該公司境外債重組已獲進展，并與部分主要境外債權人達成中期債務靜止協議，支持其進行全面債務重組及引進戰投，同意暫緩償還債務安排。

已復牌的佳兆業，也要面臨更長期的債務處理、及持續經營問題。該公司在年報中稱，去年公司境內債務完成多筆融資展期，融資成本較2021年底持續下降，另有多個項目完成債務重組實現盤活，同時在與債權人進行建設性對話，以加快制定重組計劃。

于小雨表示，佳兆業成功復牌，為行業及其他停牌房企帶來了一定信心或希望，這類企業的重組方案將有一定的可能性和可行性。

克而瑞表示，當下市場環境整體回暖，出險房企也迫切希望盡快重回“牌桌”。在整體預期向好的情況下，出險房企也通過加快處置資產、項目讓渡股權、引入戰投等多種方式加快項目的開發進度，優化企業的債務情況，實現減債降杠桿，推進公司經營盡快回歸正常。

“房企紓困的核心在銷售。只有市場恢復，有了銷售回款的保障，才能從根本上化解房企的資金和債務問題，建議后續各地進一步優化預售資金監管的尺度，加快房企的銷售回款速度。”克而瑞認為，對凈資產為正的房企，應大力支持其加快資產處置或引入戰投等，并降低利息成本，緩解其償債壓力；對于資不抵債的房企，則促進其盡快落實債務重組。

值得注意的是，目前樓市的復蘇回暖基礎并不牢固，在穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、精準對癥、擴大內需的要求下，業內仍在期待樓市的利好政策繼續跟進。“央行超預期的降準，預示了今年樓市調控政策繼續放松的導向，有助市場信心的進一步修復。”克而瑞稱。

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