全球訊息：乘著“雞毛”起飛，“義烏模式”下的樓市丨樓市地理

義烏，古稱“烏傷”。這個(gè)地處浙江省中部的農(nóng)業(yè)縣城，從資源稟賦到交通區(qū)位，從技術(shù)實(shí)力到國家投資，一無所長，但在短短30年的時(shí)間里，迅速脫胎換骨，從經(jīng)濟(jì)落后、地瘠人貧的小縣城，成長為如今生機(jī)勃勃的國際化商貿(mào)城市，在國際舞臺(tái)上占據(jù)一席之地。

“無中生有”的義烏神話背后，實(shí)則是義烏人剛正勇為的性格、世代相傳的“雞毛換糖”經(jīng)商傳統(tǒng)，以及當(dāng)?shù)卣麤Q創(chuàng)新的精神，多方合力打造出獨(dú)樹一格的“義烏模式”，塑造了當(dāng)?shù)匕l(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)，創(chuàng)造了城市的發(fā)展奇跡。

2022年，義烏全市GDP達(dá)到1835.5億元，同比增長4.6%，增速位列金華第一。在這座藏富于民的城市里，人均可支配收入超7.8萬元，可媲美一線城市。

(資料圖)

獨(dú)特的城市發(fā)展歷程，深厚的商業(yè)文化積淀，義烏的房地產(chǎn)市場在過去的十年里，走過野蠻生長，歷經(jīng)規(guī)范化發(fā)展，如今也跟隨全國樓市的大勢(shì)一同跌宕。與普通縣城明顯不同的是，這座連續(xù)多年高居全國百強(qiáng)縣前列的小城，將憑借發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)、健康運(yùn)行的產(chǎn)業(yè)、持續(xù)導(dǎo)入的人口，穿越震蕩的市場周期。

疾速成長的“小商品城”

“疫情的時(shí)候，攤位租金三萬一年沒人要，現(xiàn)在要十幾萬了。”3月4日下午，在記者去義烏國際商貿(mào)城的路上，年輕的網(wǎng)約車司機(jī)如是說，在國際商貿(mào)城二區(qū)做飾品生意的家人“五點(diǎn)鐘從這（義烏國際商貿(mào)城）下班，八點(diǎn)鐘才能到家。”

不只是車流變多，市場里也明顯變得擁擠起來，熙攘的客流里時(shí)常能看到海外客商的面孔。這個(gè)占據(jù)了全球圣誕用品80%市場分額、在世界杯周邊商品市場份額中占據(jù)70%的“世界超市”恢復(fù)了往日的活力。據(jù)報(bào)道，目前商貿(mào)城的日均客流量逾20萬人次，已恢復(fù)至疫情前水平。

回望40多年前，改革開放之初的義烏，還只是個(gè)名不見經(jīng)傳的小縣城。當(dāng)時(shí)的義烏主城區(qū)尚不足3平方公里，甚至被形容為“一條馬路七盞燈，一個(gè)喇叭響全城”。

義烏地處浙江中部，三面環(huán)山，人多地少，資源貧乏，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，國家投資又極少。浙江省委黨校教授陸立軍曾撰文指出，自建國開始到1978年的30年間，國家累計(jì)在義烏投資僅5945萬元。與相鄰的溫州相似，當(dāng)?shù)厝藨{借勤勞膽大的精神，闖出了一片天。

在“雞毛換糖”的走商文化基因影響下，黨的十一屆三中全會(huì)后，義烏農(nóng)民就開始探索各種副業(yè)，在城里自發(fā)形成小規(guī)模的路邊市場。不過，在諱言商業(yè)的時(shí)代里，這樣的市場亦難逃“投機(jī)倒把”之名。當(dāng)時(shí)大膽敢于突破的義烏果斷決定支持市場發(fā)展。

1982年9月，義烏縣委作出決定：開放義烏小商品市場，并由義烏縣政府發(fā)出通告。這是全國第一份明確認(rèn)同農(nóng)民商販和專業(yè)市場合法化的政府文件。

開放市場的同時(shí)，為了鼓勵(lì)百姓參與，義烏縣委提出“四個(gè)允許”，即允許農(nóng)民經(jīng)商、允許農(nóng)民進(jìn)城、允許長途販運(yùn)、允許多渠道競爭。陸立軍認(rèn)為，這確保了小商品經(jīng)營者的合法地位和正當(dāng)權(quán)利，也正是由于政府和小商品經(jīng)營者團(tuán)體在制度變遷上形成的合力，當(dāng)?shù)夭耪Q生了一個(gè)相對(duì)固定的市場。

除了認(rèn)可商販和市場的合法性之外，義烏縣委還斥資9000元設(shè)立了稠城鎮(zhèn)小百貨市場。這個(gè)上可遮雨、下可擺攤的“草帽市場”，成為義烏小商品第一代市場。1982年超700個(gè)攤位、700萬成交額，在兩年后演變至1887個(gè)攤位、2400萬年成交額。

此后在“興商建市”等發(fā)展戰(zhàn)略的推動(dòng)下，義烏小商品市場不斷迭代創(chuàng)新，至1992年建成第四代義烏小商品市場，當(dāng)年的義烏小商品市場成交額高達(dá)10.25億元，位居全國十大市場榜首。

2002年，第五代市場義烏國際商貿(mào)城開始投入使用，這也是全球單體面積最大的小商品批發(fā)市場。如今，義烏國際商貿(mào)城經(jīng)營面積達(dá)640余萬平方米，7.5萬個(gè)商位匯集了210多萬種商品。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，逛國際商貿(mào)城一期、二期市場，若每個(gè)攤位前停留一分鐘，按每天8小時(shí)算，需要2個(gè)月時(shí)間才能逛完。

義烏還在不停地求新謀變。曾被認(rèn)為是義烏市場最大沖擊的電商、直播模式，被順利內(nèi)化吸收為新增長極，北下朱躥升為“中國網(wǎng)紅直播第一村”，商貿(mào)城里亦隨處可見帶貨的博主。2010年-2020年的10年間，義烏電商主體從1373戶增加到28萬戶，成幾何級(jí)數(shù)增長。

開放包容又充滿活力的市場背后，是眾多前來逐夢(mèng)創(chuàng)業(yè)的年輕人。據(jù)金華統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年-2020年的十年里，義烏市的常住人口從123.4萬人增加至185.94萬人，增幅超50%，成為浙江全省人口最多的縣級(jí)市。截至2022年11月1日，這一數(shù)字達(dá)到了188.8萬人。

產(chǎn)業(yè)的活躍、人口大集聚，又成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的引擎。2022年，義烏全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1835.5億元，同比增長4.6%，增速位列金華第一，高于浙江省1.5個(gè)百分點(diǎn)；全市居民人均可支配收入達(dá)到78215元，其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入86975元，此前已連續(xù)15年位列全國各縣市首位。

獨(dú)特發(fā)展歷程塑造的樓市

相較于發(fā)達(dá)的小商品經(jīng)濟(jì)，規(guī)范有序的樓市在義烏則起步稍晚。

2014年前，義烏的房地產(chǎn)市場多由本土開發(fā)商占據(jù)。2011年8月11日，義烏還曾因一宗總價(jià)高達(dá)72.19億的地塊，引得全國矚目，這一地價(jià)也刷新了當(dāng)年全國土地出讓的總價(jià)紀(jì)錄。而這背后是當(dāng)時(shí)義烏市場上普遍存在的未建先售和民間借貸模式。這期間，義烏房價(jià)也曾沖高至2萬元/平方米。

2013年底綠城的首次進(jìn)駐，打破了義烏只有本地開發(fā)商的局面，市場逐漸走向開放萬達(dá)、新城、濱江、德信等房企也先后進(jìn)入，此后幾年間，市場規(guī)則在當(dāng)?shù)匾仓鸩矫鞔_，房、地市回歸理性。

走向規(guī)范化的義烏樓市，也開始凸顯出獨(dú)特城市發(fā)展歷程塑造起的市場特點(diǎn)。

“義烏整體的人均可支配收入達(dá)到7萬元以上，在全國縣級(jí)市中遙遙領(lǐng)先，這就意味著他們的消費(fèi)能力和眼界是比較開闊的，接觸下來可以發(fā)現(xiàn)，這里的客戶和浙江其他地級(jí)市的中高端客戶比較接近。”碧桂園義烏觀瀾、潮鳴項(xiàng)目總經(jīng)理溫敏向記者透露。

也因此，碧桂園在義烏的項(xiàng)目，從外立面到配套設(shè)施，再到物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等各種軟硬件，“都向杭州市的項(xiàng)目看齊”。碧桂園與建發(fā)、華發(fā)聯(lián)袂開發(fā)的江映月項(xiàng)目，融匯當(dāng)?shù)?ldquo;婺派”風(fēng)格于其中，備受當(dāng)?shù)乜蛻粽J(rèn)可。針對(duì)剛改、剛需的觀瀾、云起峰境亦是各自客群需求下的標(biāo)桿產(chǎn)品。

對(duì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的青睞之外，義烏人深入骨髓的經(jīng)商思維，讓商鋪在這里成為搶手貨。早年義烏進(jìn)行舊村改造時(shí)，曾打造大批4-5層的垂直樓，一層作為店面出租，中間樓層租出供人居住。有義烏當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，行情好的時(shí)候，一棟垂直樓一年租金可達(dá)40-50萬元。

“義烏店鋪的價(jià)值非常高。”碧桂園義烏投資負(fù)責(zé)人李享告訴記者，“商鋪算得上是大宗資產(chǎn)里比較難賣的，但在義烏，我們是不用擔(dān)心的，而且價(jià)格比住宅貴不少。”

值得一提的是，在經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)烈需求下，義烏一直在推進(jìn)人才引進(jìn)的相關(guān)政策。2021年義烏官方披露的數(shù)據(jù)顯示，10年間，當(dāng)?shù)厝瞬艛?shù)量從20.4萬增至34.5萬，專業(yè)技術(shù)人才也從5.8萬增至10.6萬。

在這期間，義烏的人才政策也開始將大專和技術(shù)人才納入住房、教育等保障體系，如為大專及以上人才提供最低20萬元、最高140萬元的購房補(bǔ)助等。2020年，人才購房門檻對(duì)戶籍限制、首付要求進(jìn)一步降低，在為人才提供有效保障的同時(shí)，也成為樓市的助力之一。

經(jīng)濟(jì)繁榮、人口眾多的義烏，對(duì)開發(fā)商的吸引力不言而喻。2018年以來，包括碧桂園、金地、綠地、金茂、美的置業(yè)、華潤置地等在內(nèi)的眾多規(guī)模房企爭相入駐，義烏市場進(jìn)入上行通道。

根據(jù)當(dāng)?shù)毓俜矫襟w披露，2017年-2019年間，義烏的土地成交金額逐年走高，從190億元攀高至超300億元；同期，商品房成交套數(shù)也從不足3000套翻倍增至超1萬套，成交均價(jià)也從1.8萬元/平方米突破2萬元/平方米大關(guān)。

此后，義烏房地產(chǎn)市場的熱度進(jìn)一步走高，2021年市區(qū)一宗地塊拍出了3.6萬元/平方米的價(jià)格，成為當(dāng)年的樓面價(jià)地王。同期，搖號(hào)、開盤加推幾開幾罄等現(xiàn)象也頻繁出現(xiàn)。2021年上半年，碧桂園入市的云璽、潮鳴兩個(gè)項(xiàng)目，登記人數(shù)與房源比達(dá)到了3:1、4:1。其中，瞄準(zhǔn)剛改、改善需求的碧桂園·眾安潮鳴2021年3月首次開盤時(shí)，推出145套房源，當(dāng)日即去化超9成。

得益于對(duì)市場需求的精準(zhǔn)把握和產(chǎn)品匹配，碧桂園在競爭激烈的義烏市場亦突出重圍。據(jù)透露，布局義烏五年時(shí)間里，碧桂園共參與開發(fā)了9個(gè)項(xiàng)目，2020年-2022年間，其在義烏當(dāng)?shù)厥袌龅氖姓悸矢呔影袷住?/p>

“市場回暖只遲半個(gè)月”

隨著全國樓市在2021年下半年進(jìn)入深度調(diào)整期，各地樓市踏入下沉漩渦，義烏也在大勢(shì)中跌宕。據(jù)58安居客數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，義烏住宅成交面積約89萬平方米，同比下降超6成。

低迷的市場中，擊中了客戶痛點(diǎn)的項(xiàng)目仍獲得了市場青睞。“觀瀾項(xiàng)目在2022年最后三個(gè)月連續(xù)加推，并且跟隨政府推出的團(tuán)購政策，給購房者以相應(yīng)的優(yōu)惠，成為當(dāng)時(shí)性價(jià)比最高的項(xiàng)目。”碧桂園觀瀾項(xiàng)目營銷總李文明透露。

不過，有充分的財(cái)富作為根基，有足夠的人口形成需求，疊加商人對(duì)市場形勢(shì)的敏銳嗅覺，義烏樓市隨著一二線反彈的步調(diào)，近來已然出現(xiàn)了明顯回暖。

“義烏是典型的‘反返鄉(xiāng)潮’的城市。”李文明告訴記者，正月十五元宵節(jié)后，路上的車才多了起來。也正是從2月份開始，觀瀾項(xiàng)目的到訪和成交出現(xiàn)明顯改善，“整個(gè)月賣了100來套。”

據(jù)58安居客統(tǒng)計(jì)，截至2月底，義烏商品住宅成交924套，成交面積約11.52萬平方米，環(huán)比上漲超120%。、

為了進(jìn)一步穩(wěn)定樓市，2月28日，義烏又發(fā)布了大力度新政，從加大金融支持、加大“房票”使用力度、調(diào)整人才房政策、優(yōu)化土地出讓政策等多個(gè)方面助力房地產(chǎn)市場發(fā)展。

此輪政策中引發(fā)市場廣泛關(guān)注的莫過于“房票”政策。根據(jù)規(guī)定，集聚建設(shè)安置對(duì)象（含權(quán)益買受戶）可將其高層公寓權(quán)益面積置換成“房票”，用于購買新房，同時(shí)還可獲得最高30萬元的政策性激勵(lì)補(bǔ)貼。

義烏購房者行動(dòng)迅速，3月6日已有市民進(jìn)行了“房票”置換，而使用“房票”的樓盤也迅速感受了這股暖意。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，一樓盤周末近80組到訪客戶中，有10多組認(rèn)購后準(zhǔn)備使用“房票”。

相較而言，刺激政策能在短期內(nèi)讓市場所反彈，但樓市健康可持續(xù)發(fā)展的根基仍舊是城市可靠的基本面。

在許多業(yè)內(nèi)人士看來，義烏的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模，使其脫離了普通四線城市的行列。在2022年的一場義烏房地產(chǎn)發(fā)展論壇上，華潤置地金義片區(qū)管理層曾直言，義烏在城市能級(jí)上屬于二線城市，整個(gè)城市從市場活躍度、人口凈流入水平以及城市風(fēng)貌的極大改變，都為義烏的地產(chǎn)市場提供了高速發(fā)展的動(dòng)力。

李享也認(rèn)為，義烏算得上是二線城市，這從樓市回暖速度上可見一斑，“基本上比只比強(qiáng)二線南京、蘇州等城市遲半個(gè)月。”在他看來，2021年下半年以來義烏市場的下行，并不是因?yàn)楣┐笥谇螅?ldquo;預(yù)期轉(zhuǎn)弱式下跌”，當(dāng)預(yù)期修復(fù)后，市場仍會(huì)得到有效恢復(fù)。

事實(shí)上，義烏目前仍有著充沛的需求，當(dāng)?shù)匕l(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)催生了大量個(gè)體商戶的創(chuàng)業(yè)和就業(yè)機(jī)會(huì)，帶來了大量區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口。據(jù)克而瑞研究中心在1月份發(fā)布的一份調(diào)研報(bào)顯示，義烏的跨市流動(dòng)人口占比約為58%，租賃戶占比更是高達(dá)67%，發(fā)達(dá)的小商品貿(mào)易吸引了大量的相關(guān)從業(yè)人群，沉淀了大量的無房戶“剛需”。

未來，這樣的剛需有望繼續(xù)增加。在持續(xù)建設(shè)高水平“世界小商品之都”的同時(shí)，義烏還在著力推動(dòng)光伏產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，補(bǔ)齊工業(yè)短板。根據(jù)規(guī)劃，至2025年，義烏光伏產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1000億元，并形成5家產(chǎn)值超100億元的領(lǐng)軍型企業(yè)，一批超10億元的成長型企業(yè)。產(chǎn)業(yè)的健康運(yùn)行和成長，就意味著人口的持續(xù)導(dǎo)入，也將在未來帶來更多需求。

同時(shí)，改善需求仍旺盛。“義烏人均住房面積不到30平方米，房價(jià)、地價(jià)也反超金華市區(qū)，并且‘剛需’蓄水池和增量需求規(guī)模相對(duì)平衡，”克而瑞上述報(bào)告認(rèn)為，義烏中長期需求發(fā)展依然有望保持穩(wěn)健。

在這樣一個(gè)充滿潛力的城市，如何有效地把握住機(jī)遇？“當(dāng)前首要把項(xiàng)目做好，做好工程質(zhì)量，全面提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力，以客戶體驗(yàn)為導(dǎo)向，做到由‘按時(shí)交樓’進(jìn)入‘完美交樓’。”李享表示。

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