環球即時：上百億險資涌入不動產，投資方式悄然生變

不動產頻頻吹響的政策暖風之下，上百億元險資應聲涌入。

中國保險行業協會披露信息顯示，今年年初至今，已有7個險資大額不動產投資項目發布。第一財經記者統計，這7個項目分別由平安人壽、友邦人壽、泰康人壽三家保險公司投資，涉及險資累計超過600億元。

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在房地產行業政策紅利頻出之后，業內人士普遍認為今年險資對于不動產投資相比前兩年將變得更為“大手筆”，不動產項目與險資特性的高度匹配一直以來都是不變的。而從投資方式來看，和前兩年頻發的二級市場高調舉牌不同，目前直接投資不動產項目、通過保險資管計劃投資及REITs成為更為主要的方式。

險資“大手筆”加碼不動產

今年伊始，中國保險行業協會官網的大額不動產投資披露板塊就顯得有些熱鬧。友邦人壽、平安人壽、泰康人壽紛紛公布了自己的不動產項目投資進展。

平安人壽成為其中的最大主角。整個1月，平安人壽發布了5份不動產投資公告，涉及上海、北京、杭州等多個不同城市的15個地塊，累計投資額約558億元。其中，北京麗澤商務區的多個地塊為持續投資項目，今年新增投資為0.48億元，累計投資額約184.7億元；同時，平安人壽去年披露的來福士商業辦公不動產投資項目也進入了實際出資階段，出資余額達299.73億元；另外，平安人壽在今年初新增披露了4個產業園區的不動產項目投資計劃，總投資金額預計不超過73.33億元。

而友邦人壽對上海北外灘89街坊項目的投資也進入實際出資階段，出資額為51.81億元。據悉，該項目是友邦人壽自成立以來最大的一次資產收購；泰康人壽亦在1月公告出資1200萬元投資北京燕園養老社區項目。

上述7份不動產投資公告所涉及險資累計約609億元，遠超去年同期三個項目53.1億元的累計投資金額。

來源：第一財經根據公開信息梳理

信達證券認為，2023年1月以來險企頻頻加碼不動產項目投資，首要原因是不動產投資“長期持續回報”屬性較為契合險企資金長期屬性，整體來看，優質的不動產長期投資有助于險企增加另類投資標的選擇，豐富險企投資組合的投資品種，不動產投資加碼是險企根據市場情況及時調整投資組合的體現。在宏觀經濟修復的預期下，相關不動產投資項目有望為險企帶來較好的長期投資收益。也有市場人士認為，經過三年疫情沖擊，許多不動產項目的估值已進入低谷，險資選擇此時加碼無疑是看中了其“性價比”。

從高調舉牌到多角度投資

事實上，由于不動產投資與險資屬性的契合，險資對于不動產領域的投資一直有所偏愛。

第一財經記者在采訪多名大型險企投資負責人時，他們均表示不動產是保險資金投資的一大重要方向，對于商業辦公樓宇、工業園區、物流倉儲等收租型物業一直保持著濃厚的配置興趣。從上述項目披露公告來看，投資方向也基本為商業辦公樓、產業園以及大型險企一直頗為感興趣的養老地產。

不過，在業內人士看來，和前幾年險資頻繁的二級市場高調舉牌不同，目前直接投資物權、通過債權計劃等保險資管產品投資變得更為多見。

以中國平安為例，根據其2022年三季報數據，截至2022年9月30日，其不動產投資余額為2065.07億元，在總投資資產中占比4.8%，其中物權1156.38億元，股權471.42億元，債權437.27億元。可見物權投資在中國平安的不動產投資中是最主要的方式。中國平安表示，其所持有的物權投資主要是有持續穩定回報的商辦收租型物業。所持有的股權投資中，約60%以項目公司股權形式投向收租型物權資產；所持有的債權投資主要包括公司債券、不動產債權計劃等。

相較而言，險資對于上市房地產公司的股票熱度則呈現下降趨勢。從中國保險行業協會披露信息來看，今年以來上市險企舉牌僅有一次，舉牌標的并不是房地產公司。而東方財富Choice數據顯示，上市房地產公司2022年三季報顯示，在保險公司重倉股中，大家人壽、中國人壽針對上市房地產公司較半年報均為減持的狀態，減持幅度大幅超過險資增持的幅度。業內人士分析稱，一方面這是由于幾年前用以舉牌的萬能險產品在嚴監管下已發生質的變化，另一方面多個險企過去兩年在上市房地產公司的股票投資中可謂損失慘重，故更為謹慎。

而在另類投資方面，中誠信國際數據顯示，商業不動產、市政和交通近年來一直是債權投資計劃的重點投向，2022年，三個行業登記/注冊只數占比分別為33.40%、28.87%和25.15%；其中商業不動產占比較2021年全年下降25只至162只，占比下降2.02個百分點，但依然保持首位。

除去這些傳統投資方式，REITs正成為險資在不動產投資領域的又一重要工具。Choice數據顯示，在公募REITs發行過程中，獲配機構大多會出現險資的身影，它們正以戰略配售和網下配售的方式積極參與到REITs中去。以京東倉儲REITs為例，Choice數據顯示，在其十大份額持有人中，有六席被險資占據。

在業內人士看來，今年年初險資對不動產的加碼代表了全年險資對于不動產投資的興趣。“優質不動產項目不僅有望為險企貢獻穩定的租金收入現金流，同時項目本身或擁有一定的增值潛力。延展資產久期，強調資產負債匹配是險企投資的重要目標之一，一方面各大險企紛紛加強長期利率債配置以拉長時間久期，另一方面險企在審慎評估的前提下也有望增加未上市股權、投資性不動產等另類投資來提高長期投資回報率。”信達證券表示。

中誠信國際也預計，商業不動產融資端出現政策支持，房企的融資環境得到優化，預計保險資管機構可能對部分優質不動產項目和優質房企投資進行放松。不過，其也強調，仍需關注“類信貸”業務壓降過程中房地產企業的流動性風險，以及債務負擔較重且非標融資占比高的區域及城投平臺的再融資壓力。

標簽： 險資投資不動產 REITs