每日聚焦：“穩預期”下的樓市抉擇：有城市放開限價，有城市還在限跌

樓市傳統的“金九”已至，不過全國新房市場仍在低溫運行。在銷售壓力較大的三四線城市和城市郊區及外圍區域，房企們紛份加大價格營銷力度，以期加快新房去化。

為穩定市場，近期以來，多地“因城施策”采取了不同的價格調控措施。例如，在湖南瀏陽、內蒙古呼和浩特等地，則逐漸打開新房限價的口子，加大項目備案價的浮動空間；而在湖南衡東等少數地區，“限跌令”再度出現。

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多名受訪人士認為，無論是階段性“限跌”還是放開限價，都是根據當地樓市行情“因城施策”做出的差異化選擇，二者在同一時期出現，并不矛盾。但從長遠來看，應讓市場調節發揮更大作用，“限跌”效用或有限。

“低能級城市房價下跌是由多重原因導致。尤其是在高能級城市逐漸放寬限購和落戶政策之后，大城市的虹吸效應更加凸顯。在此背景下，三四線城市需要加速融入都市圈中，增加人口和產業的吸引力，并在調整土地推出節奏，激活房企拿地熱情上下功夫。”中國房地產數據研究院院長陳晟在接受第一財經采訪時稱。

限跌還是放寬限價？

去年下半年，至少有23城祭出“限跌令”。進入2022年，限跌的城市數明顯減少，相反，還不少城市松綁了新房限價的幅度。

早在今年5月，廣東中山就發布新政，新建商品住房實際銷售價格，可在備案價上下浮動15%的幅度區間進行商品房買賣合同網簽備案。

9月以來，放寬新房備案價下限的城市數在增加，相關城市還包括呼和浩特、瀏陽等。根據呼和浩特房地產業協會近日發布的“2022年超級購物節”通知，2022年10月1～5日期間，參展項目享受備案價一次性下調等優惠政策。

中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區域科學協會副理事長王業強對記者表示，新房備案價與新房實際銷售存在一個時間差，由于樓市下行，可能會出現備案價高于市場銷售的價格，這就需要允許新房在備案價基礎上下浮銷售。

國信證券研報顯示，9月銷售回暖趨勢走弱。截至9月17日，30城監測重點城市當月商品房成交面積10337萬平方米，同比-31%。其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區域的商品房成交面積累計同比分別為-32%、-35%、-33%、-15%。

“各地房地產市場環境不同導致對于限價要求有所區別，部分城市有限度的調低備案價格下限，可以一定程度上起到促進需求釋放的作用，短期促進商品住宅成交量的提升。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜告訴記者。

不過，在去化壓力更大、市場對價格波動也更敏感的三四線城市，近期以來，部分新房項目售價過度下跌的現象引起地方關注，“限跌令”再度出現。

以湖南為例，在縣級市瀏陽出臺“鼓勵房企自行制定讓利”政策不到兩周，另一縣級城市——衡陽市衡東縣祭出“限跌令”。根據衡東縣人民政府官網21日發布的《關于促進房地產業和建筑業平穩健康發展的若干政策措施（試行）》（下稱《措施》），加強商品房銷售價格管理。嚴格執行國家有關商品房銷售價格調控政策，嚴禁哄抬房價，嚴禁惡意跌價，防止商品房銷售價格大幅波動。

陳文靜認為，衡東縣出臺限跌令的背后，與湖南多個三四線城市新房市場整體遇冷、量價齊跌乃至出現開發商過度、惡意降價的現象有關。如果短期市場情緒持續低迷，房價下跌或導致購房者觀望情緒進一步加重，限跌有利于穩定市場預期。

中指研究院數據顯示，2022年8月，湖南衡陽商品住宅成交面積同比降幅接近四成，另一城——常德，降幅亦接近20%。

另據中國房地產行情網數據，今年5月以來，衡東縣新房銷售均價整體下跌，截至8月，價格降至4372元/平方米，為近一年最低水平。

三四線城市或減少限跌力度

根據國家統計局70城月度房價數據，在去年出臺“限跌令”的城市中，岳陽、唐山、徐州、安慶等地新房價格一度出現跌幅下降、止跌回升現象，但近月來，跌幅再度擴大，甚至超過三線城市環比跌幅均值。

陳晟認為，從短期來看，在市場需求和購買力有限的三四線城市，房企去化難度更大，降價促銷意愿更強，政策調控可以平滑房價下跌幅度；從長期來看，房價漲跌最終由市場供需決定。

上海師范大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦也對記者表示，政策調控手段無法根治市場問題，但可以減少房價無序下跌引起樓市系統性風險的可能。

“保持房價穩定是市場預期穩定的重要條件之一，短期的大幅價格波動不僅會惡化預期穩定、破壞市場供需平衡，更會影響產業可持續發展。在近期市場預期有所下降的情況下，個別開發商為現金流如果大幅降價，或帶來后續期房建設質量的風險。此外，基于樓市中‘買漲不買高’的心態，一旦區域市場的降價預期產生，從較長周期來看，區域銷售和住房建設質量持續下降的風險會加大。” 崔光燦稱。

第一財經注意到，與去年出臺“限跌令”的城市相比，今年限跌的城市政策關注點也出現轉向。比如，去年“限跌令”的政策內容主要包括“房企惡意降價”、“叫停‘工抵房’”、“規定銷售價不得低于備案價的 15%、10%”三方面。而在最新出臺“限跌令”的湖南衡東，則將聚焦點放在了“惡意降價”上。

根據衡東發布的《措施》，房地產開發企業應當根據商品房開發建設成本、合理利潤等因素申報商品住宅銷售最高價格、平均價格、最低價格。發改部門會同住建部門對房地產開發企業申報的價格進行明碼標價監制。監制后需要調整的，應先備案，再予調整。

多名受訪人士稱，當前，在三四線城市中，多地房價已降至近些年低點，地方政策上會減少限跌的力度，限跌在一定程度上會限制房企“以價換量”的空間，從而產生相應的現金流斷裂和債務違約的風險。

陳文靜稱，作為少數出臺限跌令的城市，衡東除了打擊房企惡意降價外，也落地了多項樓市供給端紓困措施。比如，今年三季度以來，已經在契稅補貼、預售許可、資金監管等方面出臺了寬松性政策。

針對部分城市有限度的調低備案價格下限，王業強認為，大致可分為兩類：一類是前期區域新房價格出現較快上漲，需要進行必要的回調，防止新房和二手房市場價格差距過大，進而影響新房銷售；另一類是房價已經回調到位，并開始出現不同程度的恢復，這時放松限跌意味著相應政策的退出。

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