超10個二線城市放松限購，業內預期后市這樣走

連續三日，在南部、中部和東部，至少已有三個樓市基本面較好、一季度房價率先企穩的熱點城市，相繼優化了樓市調控政策，并且政策發力點均指向了二手房市場。

17日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“通知”），從優化二手住房交易政策、完善稅收調節、更好滿足三孩家庭購房需求等方面進一步完善房地產市場調控。

根據通知，對于杭州戶籍和非戶籍人口，在市中心購買二手房時，“限購”門檻得到了適度寬松。

通知稱，在本市限購范圍內購買二手住房的，對落戶本市未滿5年的戶籍家庭取消原“在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月”的規定；對非本市戶籍家庭，將原“在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月”的規定調整為“在購房之日前1年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月”。

為減輕房屋交易成本，通知還提出，進一步完善稅收調節政策。對本市限購范圍內，個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調整到2年。個人轉讓非家庭唯一住房的，增值稅征免年限仍為5年。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱，無論是二手房認證門檻的降低，還是增值稅政策的調整，都有利于促進當前二手房市場的交易和流通，更好滿足當地更多的改善性需求。

此外，杭州樓市新政對于多孩家庭“限購”的放松更為明確，力度也更大。

通知稱，對于符合條件的三孩家庭，在本市限購范圍內限購的住房套數增加1套；對于符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優先搖號。

除杭州外，多個存量房源多、樓市基本面良好的熱點城市，都不約而同地從加大對改善性需求支持力度等方面激活二手房市場。

16日，成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室出臺《關于支持剛性和改善性住房需求的通知》，優化家庭住房總套數認定標準和無房居民家庭認定標準。

其中稱，近郊區（市）縣已購或新購住房不納入中心城區購房時家庭名下住房總套數計算；購房人及其家庭成員在我市無自有產權住房且登記購房之日前2年內無住房轉讓記錄的，認定為無房居民家庭。

成都市住建局在解釋該通知時稱，需求側的優化措施旨在貫徹落實中央“支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求”及“支持剛性和改善性住房需求”的精神。

15日，海口住建局等四部門發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提到，支持購買改善性住房，對申請商業貸款購買第二套住房但未結清原有住房貸款的，首付比例不低于50%。申請公積金貸款購買二手住房，屬首次購房或已結清原有公積金貸款的，首付比例不低于30%。

與此前出臺紓困政策的二三線城市相比，近期出臺樓市優化政策的二線城市，市場熱度均相對較高，并在本輪下行行情中，房價率先企穩。根據中指研究院數據，4月份，在該機構監測的十大重點城市中，成都新房價格漲幅最大，為3.66%；杭州二手房漲幅最大為9.25%。國家統計局發布的70城房價數據也顯示，一季度末，杭州、成都、海口的新房和二手房價格均位于70城環比漲幅top10。

國金證券認為，樓市修復需要數個熱點城市的帶動，只有在政策整體寬松的背景下，熱點城市市場率先回暖，才能帶動全國市場的企穩，而在此過程中，改善型產品的去化將受益。

另據天風證券統計，截至 2022 年 5 月 11 日，全國共有43 個限購城市。這些城市的商品房銷售金額占全國比例超 4 成，對全國銷售復蘇具有風向標式的影響。

截至目前，在這43個限購城市中，已有杭州、成都、海口、南京、蘇州、無錫、蘭州、福州、鄭州、南昌等超過10個二線城市對已有限購政策進行優化。

展望后市，多名分析人士告訴第一財經，由于今年4月份全國住房銷售跌破萬億元，在多重因素下，全國房價整體仍面臨下行壓力。基于此，預計會有更多二線強市和新一線城市因城施策優化樓市調控，放寬“三限”。

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