外企守“滬”｜疫情過境上海，外資重估物流地產價值

2022年的疫情影響下，生活用品、生鮮食品等此類的需求激增，使得物流和倉儲在日常生活中的重要性得到前所未有凸顯，更暴露出了當前物流地產的些許短板。

第一太平戴維斯中國區產業及物流地產部主管、高級董事羅瑾在接受第一財經采訪時表示，疫情之后，物流地產會發生不少變化，包括增加冷鏈倉庫、提升自動化水平、減少損耗、布點選址更靠近大城市等，促進行業升級。

在這過程中，作為中國經濟中心之一的上海，聯動周邊城市，形成了成熟的市場規范和龐大的市場需求，將持續吸引資金流入。

疫情帶來升級新機遇

疫情來襲，物流受阻，保供需求迫切，大量生活物資的倉儲成為必須，相應的需求量大增。這在2020年初的疫情中已有所顯現。

需求激增的產品之一是生鮮和速凍類食品。華創證券研報顯示，2020年受疫情影響，生鮮電商交易規模同比增幅達64%。這進而推動了生鮮與冷鏈爆發式增長，據世邦魏理仕統計，2020年疫情后冷庫相關的季均租賃面積為2019年的3倍。

“生鮮、水果、肉類的產品對保溫保鮮的要求很高。比如，在運輸過程中使用的如果不是冷鏈車，而是普通車輛的話，會發生很大的損耗率，”羅瑾分析，“上海的冷庫整體而言還是稀缺的，”所以上海這波疫情過后，對冷鏈物流的需求會升級，市場會進行相應的補充。

硬件設施的達標只是一方面，人力是另一項重要而又不可控的因素。例如，倉庫的操作人員出現陽性病例，或者所在小區被封控，導致倉庫裝卸或分揀的人手不足，對運輸活動的周轉效率、商品進入配送環節的效率形成掣肘。

在羅瑾看來，人力的缺席，未來可以通過自動化升級予以解決。“科技升級，提高自動化管理水平，一方面可以減少人工成本，二來也使得運營效率得到保障，不會因為疫情影響而導致配送中斷，產生經濟損失。”

值得一提的是，此前在長三角一體化發展的大背景下，上海物流地產的外溢效應越發明顯，越來越多的零售電商等將區域大倉選址于昆山、太倉、嘉興等周邊衛星市場。

仲量聯行分析指出，這些衛星城市和上海的距離很近，租金又比上海低，布局在此，物流地產的用戶可以在不影響履約效率的情況下降低成本。但此次疫情的影響下，貨運車輛進出上海受限，省際周轉效率受到了不小影響。

“在這樣的情況下，有條件的零售或電商物流用戶或將酌情加大在核心城市市域范圍內前置倉的布局，從而降低因省際或城際運輸受阻所造成的履約風險。”仲量聯行認為，“受益于此，核心城市物流倉儲市場的租金和出租率可能進一步上行。”

羅瑾亦認為，隨著新基建的持續發展，交通網絡密度大幅提升之后，物流地產布局選址將會更多的在大城市周邊，更靠近消費城市端口的地方。

超3成高標庫位于長三角

在過去的十余年間，隨著我國消費市場規模的不斷擴大及制造業的提質增效，倉儲物流地產市場同步取得巨大發展，大量物流倉儲設施如雨后春筍般出現在我國各大城市中。

在這個快速成長的市場中，外資占據了不可忽視的位置。早在2003年，提出“物流地產”概念的普洛斯率先進入中國，并將倉儲物流設施的國際標準帶入國內；2008年-2013年間，外資快速布局擴張。

羅瑾表示，早年行業內參與主體有限，普洛斯早期的市場份額占50%以上乃至60%，此后隨著更多玩家入場，競爭變得激烈，普洛斯的市場占比所有縮小，但是體量依然很大。

華創證券研報數據顯示，2020年，我國物流地產行業中，普洛斯以接近30%的市占率位列第一，此外市占率TOP10中還有包括宇培、易商、安博、嘉民等眾多外資。

如今，中國倉儲物流設施庫存總量已達到了較高的水平。根據中金普洛斯REIT于2021年5月發布的招募說明書顯示，中國倉儲物流設施總庫存（含高標庫和非高標庫）已達到約10億平方米，僅低于美國的12.5億平方米，并高于日本的5億平方米、德國的0.7億平方米。

但從人均倉儲物流設施面積的角度來看，中國人均倉儲物流設施面積不及1平方米，僅相當于美國和日本的20%左右。

另據仲量聯行2021年發布的《中國物流地產市場白皮書》（以下簡稱“《白皮書》”），由于行業發展歷史較短，中國現代倉儲物流設施庫存占比僅7%，低于一般發達國家水平，未來仍有充足的發展空間。

這其中，我國約70%的非保稅高標庫存量集中于長三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。《白皮書》顯示，當前長三角集中了全國32%的高標庫存量面積。

其中，上海作為長三角的中心城市，對倉儲市場保持著較高需求，存量位于長三角首位，占長三角比重達到29%；同時，昆山、常熟、太倉、嘉興等上海衛星城市借力日益完備高效的配送網絡，有效承接了上海的外溢需求，四城的高標庫存量之和占長三角比重達到24%。

業內認為，經濟圈的經濟體量、社零總額、第二產業增加值、貿易進出口總額和人均GDP等多項指標皆領先國內各大城市群的長三角，對物流倉儲的需求量將會持續增加。

資金持續看好上海市場

近來的投資流向，亦反映出當下市場對上海及周邊物流地產的態度。

2021年第四季度，凱德首次進軍中國物流地產市場，旗下的凱德中國信托以約16.834億元收購了一個物流資產包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資產。

2022年2月，ESR（01821.HK，即易商紅木集團）宣布與一家機構投資者合作收購55萬平方米資產組合，而該資產組合共有11個已竣工的物流及工業資產，集中于長三角地區，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等華東地區。

另據ESR年報顯示，該公司2021年在上海推進了青浦雨潤第一期的建設開發，該項目即為高標準物流設施，并配備冷庫空間，總建筑面積約34萬平方米。

加上2022年初收購的資產包，ESR在大上海都市圈新增管理面積達到約89萬平方米。另外，上海青浦雨潤第二期的建設也在持續推進中。

投資者向上海及周邊城市集聚的趨勢不會改變。羅瑾認為，在2020年疫情后，資金對物流地產的投資稍顯謹慎保守，特別是外資基金，會更傾向于成熟市場，比如上海、北京等，這樣的市場更能保證其資產價值。

長遠來看，上海及周邊的物流資產價值有望上揚，因為越來越多的玩家加入到這個市場中，資源本身卻是有限的。

“核心城市的土地供應有限，獲取門檻也很高，這就將大部分投資者推向了二手項目市場。”羅瑾向第一財經透露，之前DLJ出售的華東資產包中，上海資產占比近50%，而對這個資產包有意向的企業有五六十家，出價的也有三四十家，“二手項目資源如此緊張的話，足以明資產價值的穩健。”

事實上，上海物流地產市場在當前的疫情中保持了充分的韌性。仲量聯行發布的報告顯示，一季度上海物流地產租賃活動仍保持平穩，凈吸納量錄得8.4萬平方米，整體非保稅物流倉儲市場的空置率也從9.7%下降至8.5%；租金亦環比上漲0.7%，達到1.54元/平方米/天，同比上漲3.8%。

標簽： 物流地產