房貸利率的持續走低 下半年住房金融保持定力

在今年以來LPR持續走低的背景下，房貸利率也出現了相同的趨勢。據融360簡普科技大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示， 6月20日至7月17日，全國首套房貸款平均利率為5.26%，環比下調2個基點;二套房貸款平均利率為5.58%，環比下降2個基點。至此，房貸利率已連續下降7個月，在年內持續下調。

不過，房貸利率的持續走低，并不意味著“炒房熱”的再度來臨。一方面，7月20日最新公布的5年期以上LPR保持4.65%的水平，連續3個月“按兵不動”;另一方面，“因城施策”與“房住不炒”積極配合，深圳等近期出現躁動現象的城市迅速推出調控政策為樓市降溫。而在住房金融領域，監管部門持續嚴格把關：央行在2020年上半年金融統計數據新聞發布會上表示，要引導銀行把投向房地產的金融資源控制在適度范圍之內，近兩年來銀行房地產貸款下降明顯;銀保監會也于近期對資金違規進入房地產領域等進行風險提示。

利率下行 樓市加速修復

“隨著疫情逐漸得到控制，再加上現在也是市場低點，最近來咨詢和實體看房的客戶開始增多了。”北京豐臺區某二手房中介告訴《金融時報》記者，她感到疫情對北京二手房交易的影響在逐漸減弱。

隨著時間的推進，疫情對樓市的影響正在加速修復。“1至6月份，商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%，降幅比1至5月份收窄3.9個百分點。整體看，疫情的影響在快速地減弱，5至6月份全國房地產投資開始全面復蘇;6月份大部分城市樓市都出現了明顯恢復。”中原地產首席分析師張大偉表示。

樓市的加速修復與影響購房者的一個因素——房貸利率有關。“現在的利率比我去年看的時候確實低了一些，月供壓力會相應減小一點。”準備購入首套房的朋女士說。

今年以來，5年期以上LPR比去年底下調了15個基點，也帶來了全國各地房貸利率不同幅度的下調。根據融360簡普科技大數據研究院的最新監測數據，全國首套房貸利率較去年底下降28個基點，二套房貸利率較去年底下降27個基點，降幅均超過5年期LPR降幅。

在“因城施策”的指導方向下，不同城市也表現出不同的利率下調趨勢。上述研究院6月20日至7月17日監測的41個城市中，22個城市首套房貸款利率平均水平環比下降，另外有3個城市有所回調，16個城市維持上期水平不變。之前跟進LPR迅速的北上廣深首套房貸利率平均水平均未發生變化，二套房貸利率僅廣州有所變動，較上期水平環比下降4個基點。昆明和蘇州地區首套房貸利率再次下調10個基點以上，下降后較去年底的降幅已超過60個基點。天津的首套房貸利率上月下調8個基點后，本月又回調8個基點。

調控緊跟 撲滅炒房“火苗”

在疫情逐漸得到控制后，深圳樓市近期出現躁動現象。與此形成對應，監管部門及時出臺調控政策，受到廣泛關注。

4月，人行深圳中支要求轄內銀行緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產情況。7月15日，深圳最嚴樓市調控政策出臺，深圳住建局等八部門聯合發布《關于進一步促進深圳市房地產市場平穩健康發展的通知》，涉及到限購、信貸政策、稅收政策、豪宅認定、熱點樓盤銷售、網簽管理、二手房交易信息披露和樓市違規現象處理等八個方面。

事實上，下半年以來，除了最受關注的深圳以外，杭州、寧波、東莞等城市已經開始進行樓市調控。“此類做法反映出今年的政策導向。雖受疫情影響，房地產交易市場面臨很多壓力，但部分城市房價上漲較快，對于落實中央‘房住不炒’定位和穩地價、穩房價、穩預期的要求產生不利影響。”易居研究院認為，類似政策按照“因城施策”原則，進一步促進市場的穩定，防范市場炒作，預計后續其他房價上漲過快的城市，也會出臺調控政策。

在及時出臺政策對房地產進行調控背景下，下半年不會出現全國范圍內的房價普漲局面。“從目前貨幣環境和政策環境來看，與2012年四季度至2013年一季度時更為相似，樓市表現大概率也與2013年上半年的局部熱點城市行情相似，難以出現全國普漲局面。” 易居研究院研究員沈昕預計：“2020年一季度大概率是本輪周期全國商品房年初累計銷售面積同比增速的最低值，下半年百城二手房價格同比漲幅大概率繼續低位震蕩盤整。”

后續的房貸利率也將進一步保持穩定。“近期監管部門頻頻提起‘房住不炒’和‘嚴禁消費貸資金違規流入樓市’，再加上前期全國房貸利率今年已累計下行了20多個基點，遠超過LPR降幅，各地市場利率定價自律組織大概率會在房貸利率加點數調降上更加謹慎，以避免刺激市場情緒，未來房貸利率可能會在穩定的基礎上小幅波動。” 融360簡普科技大數據研究院分析師李萬賦表示。

服務大局 提供金融定力

在“房住不炒”背景下，商業銀行對房地產行業新增貸款占各項貸款增量的比例逐年下降，相比最高峰時的43%至44%，今年1至5月份占比已降到25%。

在房地產全年貸款規模穩中趨降的同時，其整體風險可控。“房企短期會面臨流動性緊張，但由于拿地減少、施工延后等因素，開支也相應減少。隨著國內疫情得到有效控制，政策層面也會托底，二季度銷售已明顯改善，房貸業務復蘇，預計全年房企貸款質量整體穩定。”就職于郵儲銀行戰略發展部的經濟學博士孫翔宇表示。

同時，近期監管部門再次表態防止房地產貸款亂象回潮，也將對下半年產生明顯的導向作用。“當前，有很多銀行依然把資金過多投向房地產領域，提高貸款集中度，增加銀行貸款資產風險。尤其是部分中小房企面臨比較大的壓力，后續需要積極規范此類貸款。對于部分開發貸款存在違約風險的情況，則要求相關部門積極干預和管控。” 易居研究院認為。

上述機構還表示，銀保監會提到了各類違規資金進入房地產的情況，包括通過影子銀行以及其他新形式進入樓市，使得樓市資產泡沫增大。且考慮到近期各地的樓市嚴控，預計后續會開展一輪新的管控，重點是防范借經營貸、小微貸等來變相炒房，這也是近期部分房價過熱城市所需要防范的風險。

值得一提的是，除了傳統的住房金融業務，銀行業還在為構筑樓市長效機制探索其他可行方案。7月17日，國開行與吉林等5省、建行與重慶等9個城市，分別簽署合作協議，在未來五年內預計為其提供4360億元貸款，支持市場力量參與城鎮老舊小區改造。

據了解，通過此次簽約，兩家銀行與地方政府將合力加快各項支持政策創新落地，營造良好環境，激發市場主體參與的內生動力，加快建立市場化運作、可持續發展的城鎮老舊小區改造模式，為全國提供可復制、可推廣的經驗做法。

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